ميرنا عادل
رؤية عقارية
ميرنا عادل
بسبب المعلومات الخاطئة التي ينقلها الناس إلى بعضهم البعض. لقد اتخذ العديد من الأشخاص قرارات خاطئة فيما يتعلق بالحصول على استثمار عقاري امن، مما أدى إلى ان بعض الناس لم يختاروا نوع العقار المناسب لاحتياجاتهم، بل قدموا أيضًا نصائح خاطئة لأشخاص آخرين بناءً على خبرتهم السيئة إلى جانب المعلومات والأخبار الخاطئة التي يتم نشرها.
لكن الخبير العقاري الإعلامية ميرنا عادل بذلت جهدًا كبيرًا للقضاء على كل هذه المعلومات الخاطئة من خلال نشر المعلومات والأخبار من المصادر الموثوقة مثل المواقع المتخصصة في الدراسات والأبحاث و الجهات الحكومية و الشركات القائمة على تطوير الحضارة العمرانية في مصر. ميرنا عادل هي واحدة من الخبراء العقارين والاقتصادين ذوي الخبرة في القطاع العقاري في مصر والعالم العربي.
تحرص دائما ميرنا عادل علي توعية المجتمع نحو كيفية الحصول على أفضل وسائل الاستثمار في العقارات, الذهب و الشهادات البنكية من خلال برنامجها التلفزيوني “رؤية عقارية” و على مواقع التواصل الاجتماعي. وقد تحدثت الإعلامية ميرنا عادل في برنامجها التلفزيوني “رؤية عقارية” عن العديد من الملفات الاقتصادية و النهضة العمرانية التي يشهدها المواطن المصري والعربي.
وقد اجابت أيضا على العديد من الأسئلة التي يتسائل عنها الناس بشكل مستمر في الفترة الاخيرة نتيجة عن التضخم وارتفاع الأسعار و تأثير ارتفاع أسعار مواد البناء و انخفاض قيمة العملة على أسعار العقار في مصر. من اهداف الإعلامية ميرنا عادل نشر الوعي الاقتصادي و تقديم أهم النصائح لرجال الأعمال وكبار وصغار المستثمرين المصريين و العرب الذين يبحثون على أفضل فرص الاستثمار داخل مصر وخارجها من خلال تبادل الخبرات في القطاع العقاري, وأيضا تحرص ميرنا عادل على تقديم استشارات عقارية و استثمارية للأشخاص الذين يريدون شراء عقار بغرض السكن أو الاستثمار.
إذا كنت تبحث عن المعلومات الموثوقة و أهم الأخبار الاقتصادية و أدق الاستشارات العقارية فمتابعة ميرنا عادل على مواقع التواصل الاجتماعي و متابعة الموسم الثاني من برنامج “رؤية عقارية” سوف تمنحك ادق التفاصيل في كافة المجالات الاقتصادية.
لمتابعة برنامج رؤية عقارية على جميع المنصات و معرفة كل ما يدور حول العالم من أحداث وأخبار اقتصادية
—————————————
شرح الخبير العقاري ميرنا عادل لالفقاعة العقارية و مشاركة دراسة تقدمها عقارماب عن الفقاعة العقارية
في السنوات الماضية كان الناس يتساءلون ما هي الفقاعة العقارية وما هي الأسباب التي تؤدي إلى حدوثها وماذا لو حدثت في سوق العقارات المصري. أجابت الخبيرة العقارية ميرنا عادل في حلقتها الأخيرة في برنامجها رؤية عقارية على جميع الأسئلة التي طرحها الناس مؤخرا بخصوص الفقاعة العقارية وتحدثت أيضا عن دراسة عقارماب حول الفقاعة العقارية
أسباب مشكلة الفقاعة العقارية
تحدث هذه الطفرة بسبب الطلب والمضاربة والزيادة غير منطقية فى الأسعار، وتبدأ الفقاعات العقارية عادة بزيادة في الطلب، مع قلة المعروض من العقارات، مما يزيد من أسعار العقارات بصورة كبيرة ومفاجئة، وفى نفس الوقت يدخل المضاربون السوق، مما يزيد الطلب وترتفع الأسعار بطريقة غير عقلانية ثم في مرحلة ما، تستمر الزيادة السعرية وهو ما يدفع الفقاعة السعرية للتضخم، حتى تصبح الأسعار في النهاية في مستويات تفوق القدرة الشرائية لمعظم الأشخاص فيحدث انخفاض الطلب وركود في نفس الوقت مع زيادة العرض، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار وانفجار الفقاعة.
تأثير الفقاعة العقارية على الاقتصاد
وهذا لا يؤثر على سوق العقارات فقط، بل على الاقتصاد الكلي فارتفاع أسعار العقارات بسبب الفقاعة العقارية يجبر الناس على البحث عن طرق لسداد قروضهم العقارية ما يؤثر على مستواهم المعيشي.
وتظل أسعار العقارات في ارتفاع مستمر وهذا ما يجعل الفقاعة السعرية في حالة تضخم لتصير الحالة السعرية في النهاية في مستوى شرائي لا يستطيع أغلب السكان الوصول إليه، حيث يوجد العديد من العقارات المعروضة مع نسبة ضئيلة من الطلب وذلك يعود لارتفاع الفئة السعرية.
أسباب زيادة الطلب على شراء العقارات
بخلاف الأسباب الأساسية من الحاجة إلى المسكن لاستقرار الأسرة، إلا أنه دائمًا ما يشعر من يرغب في استثمار مدخراتهم بأن العقار هو المستقبل الآمن لأموالهم، ومن ثَم يشتري هؤلاء كثيرًا منها بغرض المضاربة وإعادة البيع لاحقًا في الوقت.
ارتفاع أسعار العقارات مؤخرًا
مع وجود زيادة جديدة فى سعر العقار بنسبة لاتقل عن 15% نتيجة التداعيات والإجراءات الأخيرة للبنك المركزى المصرى من خفض قيمة الجنيه أمام الدولار ورفع سعر الفائدة بالبنوك زاد الإقبال على شراء العقارات.
وقد شهد مؤشر عقارماب نموا غير مسبوقا ، حيث ارتفع الطلب على العقارات ، وذلك بالتزامن مع بدء أزمة روسيا وأوكرانيا.
وقد شهد موقع عقارماب إقبالا ملحوظ من المشترين والمستثمرين الراغبين في شراء وحدات عقارية قبل ارتفاع الأسعار، كما شهد السوق العقاري المصري حركة كبيرة للشراء، وبدأت بعض شركات التطوير العقاري في رفع أسعارها بحذر والبعض فضل عدم التركيز على البيع في الوقت الحالي.
هل الاستثمار العقاري آمن وأهمية العقار في حفظ القيمة؟
يرى بعض الخبراء أن الوقت الحالى هو الأنسب للشراء في حالة إذا كانت هناك عروض أو خصومات تم الاتفاق عليها مسبقا، مؤكدين أن الاستثمار العقارى مازال هو وعاء الادخار الآمن والأفضل على مستوى الأوعية الادخارية الأخرى، لكن في حالة ارتفاع الأسعار لن يكون الأمر مجديًا.
يجب اختيار مشروع موثوق فيه ومطور عقاري جيد والتأكد من سابقة الشركة في تنفيذ وتسليم المشروعات، والتأكد من التراخيص وتصريح البناء، لتلافي أي مشكلة قد تحدث وقت التسليم أو في تنفيذ المشروع، بينما يفضل البعض أن ينتظر إلى تتضح الرؤية وتستقر الأسعار.
لكن مع كل هذا لا يزال الاستثمار العقاري على الرغم من تأثير موجات التضخم وزيادة سعر الدولار على أسعار العقارات في مصر والزيادة الملحوظة التي نلحظها في السوق العقاري المصري، إلا أنه وعاء ادخاري والتي واجه فيها الاقتصاد المصري تقلبات كبيرة أضرت باستثمارات أخرى في حين ظل المجال العقاري صامدًا بل ومحققًا لمكاسب كبيرة للمستثمرين في أوقات الأزمات.
علاقة قروض التمويل بالفقاعة العقارية
انخفاض الفائدة على قروض التمويل العقارى مع التساهل فى منح القروض العقارية لأشخاص ليس لديهم القدرة على سداد هذه القروض سيعمل على زيادة الطلب على العقارات فترتفع قيمة العقارات وتصبح أسعار العقارات أكبر من قيمتها الحقيقية.
وعندما يفشل الأشخاص غير مؤهلين ماليًا فى سداد أموال قرض التمويل العقارى، يزداد المعروض ويقل الطلب فتنفجر الفقاعة العقارية.
وبعد انفجار الفقاعة العقارية لن تتساهل البنوك فى منح القروض العقارية لأشخاص غير قادرين على سداد أقساط قروض التمويل العقاري مرة أخرى وهذا سيساعد على استمرار انخفاض الطلب.
أضرار الفقاعة العقارية؟
السلوكيات الخطرة مثل زيادة المضاربات الغير مدروسة في سوق العقارات، ومثل شراء المزيد من الناس لعقارات لا يملكون ثمنها بالفعل عن طريق قروض من البنوك لا يتحملها دخلهم الشهري.
زيادة أسعار العقارات المفاجئة تعني أن من يحتاجون عقارات في الوقت الحالي لن يستطيعوا شرائها حتى وإن كانوا قبل قليل يمتلكون ثمنها.
يتأثر الاقتصاد ككل فحدوث فقاعة عقارية لا يؤثر على سوق العقارات وحسب، بل يؤثر على الاقتصاد بأكمله، وبالتالي قد يجبر الأشخاص على الاتجاه إلى القروض والائتمان غير المدروس، وبعد أن تنفجر الفقاعة يخسر العديد من الناس منازلهم ومدخراتهم.
هل نحن علي وشك رؤية الفقاعة العقارية في مصر ؟
في حالة وجود زيادة غير واقعية في أسعار العقارات وأنها أكبر من قيمتها الحقيقة (في أماكن عن غيرها) سيتم التوقف عن شراء العقارات، فستحدث الفقاعة العقارية في مصر مع انخفاض في أسعار العقارات حتى يتساوى العرض مع الطلب.
ولكى يتساوى العرض مع الطلب يجب ان تكون الأسعار في مستوى يستطيع الجميع الشراء عنده ولذلك تنخفض أسعار العقارات المبالغ فيها (العقارات الأكثر من قيمتها الحقيقة) لأن سوق العقارات يحكمه قانون العرض والطلب.
هناك عدد من المؤشرات إذا حدثت تدل على قرب حدوث الفقاعة العقارية في مصر داخل السوق من أبرزها انخفاض معدل الطلب على العقارات وتحول وجهة الملاك إلى سوق إعادة البيع بمعنى أنهم سيقومون بعرض ممتلكاتهم العقارية للبيع مما سينتج عنه انخفاض أسعار العقارات بصورة مفاجئة مما ينتج عن ذلك حدوث مشكلة في المجال العقاري وهو أمر السوق العقاري المصري بعيد عنه.
رأي الخبير العقاري ميرنا عادل في متوسط سعر العقار 2023 بالاستعانة بأحدث دراسات من عقارماب
اجابت أيضا على العديد من الأسئلة التي يتسائل عنها الناس بشكل مستمر في الفترة الاخيرة نتيجة عن التضخم وارتفاع الأسعار و تأثير ارتفاع أسعار مواد البناء و انخفاض قيمة العملة على أسعار العقار في مصر.
من اهداف الإعلامية ميرنا عادل نشر الوعي الاقتصادي و تقديم أهم النصائح لرجال الأعمال وكبار وصغار المستثمرين المصريين و العرب الذين يبحثون على أفضل فرص الاستثمار داخل مصر وخارجها من خلال تبادل الخبرات في القطاع العقاري, وأيضا تحرص ميرنا عادل على تقديم استشارات عقارية و استثمارية للأشخاص الذين يريدون شراء عقار بغرض السكن أو الاستثمار.
إذا كنت تبحث عن المعلومات الموثوقة و أهم الأخبار الاقتصادية و أدق الاستشارات العقارية فمتابعة ميرنا عادل على مواقع التواصل الاجتماعي و متابعة الموسم الثاني من برنامج “رؤية عقارية” سوف تمنحك ادق التفاصيل في كافة المجالات الاقتصادية.
وقد تحدثت في الحلقة الأخيرة عن متوسط سعر المتر في السوق العقاري المصري بعد ارتفاع سعر الدولار في 2023 بالاستعانة بأحدث دراسات من عقارماب.
تأثرت أسعار العقار في مصر بعد ارتفاع الدولار بصورة كبيرة في تزامن مع تعويم الجنيه عدة مرات وتحريك سعره أمام الدولار الأمريكي، حيث يتم تغيير الأسعار في مجال الاستثمار العقاري بسبب ارتفاع تكاليف البناء وحديد التسليح والمواد الأساسية مثل الأسمنت، بالإضافة إلى ذلك الارتفاع المستمر لقيمة العقارات بسبب الطلب الكبير والتي تبعها ارتفاع مماثل في الأسعار.
أسعار العقارات واحدة من أهم الموضوعات التي تهم المصريين الآن سواء لمن يبحث عن الاستثمار أو الشراء أو حتى البيع، مع عدة تساؤلات حول إمكانية انخفاض أسعار العقارات أم ستستمر في الازدياد خاصة في المدن الجديدة مثل التجمع والشيخ زايد والعاصمة الإدارية الجديدة.
فقد رصد موقع “عقارماب” ارتفاع أسعار الشقق في التجمع الخامس ارتفاعا ملحوظا مع بداية العام الحالي وذلك مقارنة بالعام الماضي، حيث سجلت أسعار الشقق في التجمع الخامس متوسط 14,600 جنيه للمتر المربع وذلك خلال شهر مايو مقابل 11,500 جنيه خلال الشهر المقابل من العام الماضي 2022 لتصل نسبة الزيادة في متوسط سعر المتر حوالي 3000 جنيه بنسبة 29.85%.
وأيضا تحدثت ميرنا عادل عن خدمة دليل الأسعار من عقارماب. يقدم محرك البحث العقاري “عقارماب” خدمة دليل الأسعار والذي يمكن من خلالها معرفة سعر المتر المربع ومستوى الطلب وتغير الأسعار في كافة المجتمعات العمرانية والمدن الجديدة في محافظة القاهرة أو غيرها من المحافظات الأخرى
وارتفع حجم الطلب على شراء الشقق السكنية في التجمع الخامس في مايو بدرجة 55% وذلك في زيادة ملحوظة مقارنة ببعض المدن الجديدة الأخرى.
كما شهدت أسعار الفيلات في التجمع الخامس ارتفاعا ملحوظا مقارنة بالعام الماضي حيث سجلت أسعار الفيلات في التجمع الخامس متوسط 21,550 جنيه للمتر المربع وذلك خلال شهر مايو مقابل 19,750 جنيه خلال الشهر المقابل من العام الماضي 2022 بنسبة زيادة في متوسط سعر المتر حوالي 2000 جنيه بنسبة 8.98 % وبلغ حجم الطلب 49%.
وبلغت أسعار الشقق في الشيخ زايد متوسط 14,100 جنيه للمتر المربع وذلك خلال شهر مايو مقابل 10,400 جنيه خلال الشهر المقابل من العام الماضي 2022 بنسبة زيادة في متوسط سعر المتر حوالي 3,700 جنيه بنسبة 16.05% وسجل حجم الطلب على شراء الشقق السكنية في الشيخ زايد في مايو 66%.
كما زاد سعر المتر بشكل بسيط في فيلات الشيخ زايد، حيث بلغ متوسط سعر المتر المربع 19,650 جنيه مقارنة ب 18,850 جنيه خلال الشهر المقابل من العام الماضي بنسبة لا تتجاوز 1000 جنيه واستمر مستوى الطلب في انخفاضه ليصل إلى 25%.
وبلغ مستوى الطلب على شراء الشقق بالعاصمة الإدارية الجديدة 11% وشهدت الأسعار زيادة بنسبة 18.55% خلال آخر 12 شهرًا، حيث سجل سعر المتر المربع 14,300 جنيه في شهر مايو هذا العام مقابل 12,450 جنيه خلال الشهر المقابل العام الماضي.
وبالنسبة للفيلات في العاصمة الإدارية الجديدة فقد سجل مستوى الطلب على الشراء 24%، وشهدت الأسعار إنخفاضًا بنسبة 1.43% خلال آخر 12 شهرًا، حيث سجل سعر المتر المربع 20,100 في مايو مقابل 20,450 خلال الشهر المقابل العام الماضي.
أيضا ارتفعت أسعار الشقق في مدينة الشروق ارتفاعا ملحوظا وسجل سعر المتر المربع في شهر مايو حوالي 13,200 جنيه مقابل 9,250 جنيه خلال الشهر المقابل من العام الماضي ليصل نسبة الزيادة في متوسط سعر المتر حوالي 4000 جنيه بنسبة 45% كما أرتفع مستوى الطلب ليصل 100%
وبالنسبة للفيلات في الشروق فقد سجل مستوى الطلب على الشراء 39%، وشهدت الأسعار ارتفاعا بنسبة 23% خلال آخر 12 شهرًا، حيث سجل سعر المتر المربع 24,450 في مايو مقابل 19,450 خلال الشهر المقابل العام الماضي.
بينما ظل سعر المتر المربع منخفض في بعض المدن الجديدة مثل مدينة بدر، حيث سجل سعر المتر المربع في الشقق خلال شهر مايو للعام الحالي 4,300 بزيادة فقط 400 جنيه عن الشهر المقابل العام الماضي.
وبالنسبة للفيلات فقد ارتفع سعر المتر المربع ليصل 8,400 جنيه في مايو من العام الحالي مقارنة ب 6,700 جنيه الشهر المماثل من العام الماضي، وعلى الرغم من ارتفاع أسعار العقارات فمن المتوقع أن هذا لن يؤثر على الطلب على العقارات، فكما يقال دائما أن أفضل فرصة للاستثمار هي الآن.
الخبير العقاري ميرنا عادل: دراسة جديدة من عقار ماب عن نسبة الطلب على شراء العقار
تحدثت ميرنا عادل عن القيمة الحقيقية للاستثمار العقاري وكيف عرف الناس في القرون الماضية قيمة الاستثمار في العقارات. كما تحدثت أيضًا عن العوامل التي تؤثر على مواد البناء والتشييد وكيف يمكن أن يكون لذلك تأثير كبير على القطاع العقاري.
كما صنفت ميرنا عادل العملاء إلى ثلاثة فئات
- الفئة الأولى من العملاء: العملاء الذين يشترون الذهب حتى يصبح السوق العقاري أكثر استقرارًا.
- الفئة الثانية من العملاء: العملاء الذين يرون أن هذا هو الوقت المثالي لشراء العقارات بسبب ارتفاع الأسعار.
- الفئة الثالثة من العملاء: العملاء الذين غيروا تفكيرهم فيما يتعلق بمعايير شراء العقارات مثل المشاريع التي انتهت بمراحل البناء.
وأيضا تحدثت ميرنا عادل عن أحدث دراسة من عقارماب. سجل مؤشر عقارماب (محرك البحث العقاري) نموًا بنسبة 7% وذلك خلال شهر أبريل بالمقارنة مع شهر مارس من نفس العام بعد فترة تراجع للطلب بسبب ارتفاع الأسعار المضطرد وركود حركة البيع المعتاد على العقارات خلال شهر رمضان المبارك.
على الرغم من أن شهر رمضان هو ذروة الحملات الإعلانية لأغلب الشركات العقارية، ألا أن مبيعات العقارات تشهد ركودًا معتادًا خلال هذا الشهر و تباطؤ شديد في المبيعات. بالإضافة إلى الركود المعتاد للسوق العقاري خلال شهر رمضان، فقد ازداد نسبته هذا العام بسبب زيادة أسعار المنتجات العقارية بشكل كبير نتيجة التغيرات في سعر الصرف، وارتفاع أسعار مدخلات البناء وزيادة تكاليف التنفيذ بنحو أكثر من الضعف، إلا أنه لوحظ عودة الطلب وازدياده في شهر أبريل حيث رأى كثيرًا من العملاء أنه ما زال الملاذ الآمن والمخزن الأفضل لقيمة أموالهم.
بالإضافة إلى ذلك، شهد نهاية شهر ابريل وشهر مايو عودة العديد من المعارض العقارية بعد التوقف أثناء رمضان من أهمها معرض قصر البارون العقاري وذلك يومي 5 و 6 مايو بمشاركة نحو 50 شركة تطوير عقاري ومعرض تارجت مصر العقاري يومي 12 و 13 مايو بمشاركة أكثر من 35 شركة تطوير عقاري كبرى، وذلك طبقًا لخدمة “دليل المعارض العقارية” التي أطلقها موقع عقارماب.
كما ذكرت ميرنا عادل أحدث التقنيات التي طبقتها عقارماب في خدمة دليل المعارض. وقد أطلقت عقارماب “دليل المعارض العقارية” ليشمل أهم المعارض العقارية في مصر والخليج العربي وجميع المعلومات الخاصة بكل معرض والتي تتعلق بتاريخه ومكان المعرض ومدته والشركات المشاركة به وكيفية الانضمام والتسجيل.
كما يمكنك من خلال هذا الدليل إجراء مقارنة بين جميع المعارض العقارية من حيث التوقيت والمكان والشركات وكل التفاصيل. يٌذكر أنه يتم حساب قيمة مؤشر عقارماب باستخدام مجموعة من المعادلات المبنية على أرقام وإحصائيات دقيقة يتم جمعها من محرك بحث عقارماب والذي يحتوي على أكثر من 300,000 وحدة عقارية، بالإضافة إلى وجود ما يقارب 2,000,000 زيارة للموقع بشكل شهري. أيضًا يتم الاعتماد على بيانات اقتصادية واحصائية تساعد في تقييم الوضع العام للقطاع العقاري في مصر لتحسين قدرة المؤشر على القياس.
تحدثت الإعلامية ميرنا عادل في الحلقة الاخيرة على منصات التواصل الاجتماعي عن بدء التعاون بين ميرنا ميديا جروب و عقارماب في نشر أهم الإحصائيات و الدراسات العقارية باستخدام مؤشر عقار ماب لنشر الوعي العقاري في المجتمع العربي.
