قانون الإيجار القديم والتعديلات المقترحة

الإيجار القديم ومشكلات القيمة الإيجارية القليلة!

يعد قانون الايجار القديم أحد أبرز العقبات التي تواجه السوق العقاري في مصر، وذلك بناءً على آراء الخبراء الذين يُرجعون ذلك إلى قلة القيمة الإيجارية التي يحصل عليها المالك، ولأن الكثير من تلك الوحدات قديمة ومتهالكة وتحتاج إلى ترميم، كما أن العديد منها غير مستغل. ولذلك يعود الحديث عن تعديل قانون الإيجار القديم إلى الساحة، وذلك بعدما تقدم الدكتور وليد جاب الله -الخبير الاقتصادي وعضو الجمعية المصرية للاقتصاد السياسي والإحصاء والتشريع– بمقترحٍ إلى مجلس النواب لتعديل القانون، وقال أن هذه الخطوة تأخرت، وأن المرحلة الحالية تتطلب تضافر كل الجهات من أجل تحقيق التنمية الاقتصادية.

وفي هذا الموضوع سنتحدث بشكل مستفيض عن قانون الإيجار القديم و الاقتراحات في تعديل قانون الايجار القديم.

ما هي بنود قانون الإيجار القديم؟

في خلال 100 عام صدر حوالي 15 قانونًا من أجل تنظيم العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، لكن الأزمات لم تحل والمشاكل الناتجة عن قانون الإيجار القديم ما زالت تشغل حيزًا كبيرًا من تفكير الرأي العام.

البداية كانت من عام 1920م، عندما صدر أول قانون لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وكان ينص على عدم جواز إخراج المالك للمستأجر إلا بحكم محكمة. ثم أتى عام 1941م خلال فترة الحرب العالمية الثانية، وجاء قانون يمنع المالك من رفع قيمة الإيجار للعقارات  أو طرد المستأجر.

ثورة يوليو 1952وتخفيض الإيجارات!

وبعد ثورة 1952م، صدرت العديد من القوانين التي تلزم المالك بخفض قيمة الإيجار نظرًا لاتباع سياسات جديدة للدولة، ثم جاء قانون رقم 49 لعام 1977م وألغى جميع قوانين الإيجار السابقة، واستحدث أحكام جديدة منها تنظيم إيجار الأماكن المفروشة.

ثم صدر قانون رقم 136 لسنة 1981م، وهو الأول من نوعه الذي اهتم بإصلاح العلاقة بين المالك والمستأجر ووضع تلك الضوابط:

• حدّد قيمة الإيجار للأماكن السكنية بـ7% من قيمة الأرض والمباني، فيما عدا الأماكن الفاخرة.
• أشركَ المستأجر مع المالك في صيانة وترميم المبنى.
• وضع حدًا أقصى للوحدات بنظام التمليك.
• أصبح إيجار الأماكن غير السكنية يزيد نسبة تتراوح بين 5% إلى 30% حسب تاريخ الإنشاء، واشترط أن يخصص المالك نصف هذه الزيادة لتكاليف الترميم والصيانة.

صدور قانون الإيجار الجديد 1996

وبعدها صدرت قوانين وتعديلات أخرى كان منها قانون الإيجار الجديد، لكن المشكلة مستمرة بسبب العقود التي تحررت طبقًا للقوانين القديمة والتي لم يتم بحث مشكلتها إلى الآن، فمثلًا كان قانون الإيجار المعمول به يعطي الحق للمستأجر في تأجير شقة مدى الحياة، ويرثها أولاده ويدفعون نفس القيمة الإيجارية. وتقول الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977م بأنه لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك. ومعناه أنه يكفي لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مستقرة مع المستأجر بالمكان، أيًا كانت مدتها وأيًا كانت بدايتها، بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك.

وفي شهر مارس من عام 1996م، أصدرت الحكومة قرارًا بوقف العمل بتلك المادة إلا في حالات استثنائية. لكن لا تزال هناك عقارات ووحدات بعقود قديمة تخضع لتلك القوانين السابقة. 

مشكلات قانون الإيجارات القديمة للشقق والتوريث

يعاني الكثير من ملاك العقارات التي تخضع لقانون الإيجار الجديد بسبب ضعف القيمة الإيجارية التي يدفعها المستأجر، ويصفون أنفسهم بأنهم (مُلاك على الورق فقط). فالقانون يعطي المستأجر الحق في المكوث والبقاء في الوحدة ما شاء من العمر، ثم يورثها لأبنائه من بعده وهكذا تصبح شبه ملكية له مقابل دفع مبلغ بسيط يساوي بضعة جنيهات لا تتناسب مع الوضع الاقتصادي الحالي. ولا يحق للمالك إخراج المستأجر من العقار، مما يسلبه حق الاستعمال والاستغلال لملكه ويلحق الضرر به، بالإضافة إلى مساومة بعض المستأجرين للمُلاك على الخروج من العقار مقابل مبالغ مالية ضخمة.

علاقة المستأجر بقانون الايجار القديم

بينما يخشى مستأجرين العقارات بالقانون القديم من ترك الأماكن التي عاشوا فيها لسنين طويلة أو الوحدات التجارية الخاصة بهم، إذا تم تطبيق قانون جديد وعلى إثره لم يسمح المُلاك بالتجديد لهم.

وفي قانون الإيجار، يمكن للمالك طرد المستأجر من العقار في الحالات التالية:

• أن يكون العقار آيل للسقوط، أو تهدم جزء منه.
• عدم دفع المستأجر للإيجار المستحق خلال 15 يومًا من تاريخ إنذاره بالدفع. أو الامتناع عن الدفع دون مبرر تقدره المحكمة.
• تأجير العقار أو العين من الباطن دون إذن كتابي من المالك.
• ترك العين للغير بقصد الاستغناء.
• استعمال العين بطريقة تضر سلامة المبنى، أو تضر بالصحة العامة، أو تنافي الآداب وكل ذلك يقرره حكم قضائي.
• تغيير نشاط العين المؤجرة، أو استخدامها في غير الغرض الذي أُجرت من أجله.
• وفاة المستأجر دون أن يمد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه وبعد أن يثبت أنهم لم يكونوا مقيمين معه وقت الوفاة بسنة على الأقل.
• الحكم على المستأجر بالسجن فى جريمة تمس السمعة.

مطالب الملاك لتعديلات قانون الايجار القديم

يطالب مُلاك العقارات المؤجرة بنظام الإيجار القديم بقانون يحل مشكلاتهم مع المستأجرين. فقد بلغ عدد الوحدات السكنية المؤجرة بنظام الإيجار القديم حوالي 2.4 مليون وحدة، معظمها في القاهرة والإسكندرية وأسيوط، ومنها 1.8 مليون وحدة مغلقة وغير مستغلة من المستأجر أو المالك، ولا تضيف أي شيء للسوق الاقتصادي للدولة ككل، رغم إنها على الورق توجد في حيازة المالك، لكن لا يمكنه التصرف بها بسبب قانون الإيجار القديم، بالإضافة إلى ضعف قيمة الإيجار التي يحصل عليها، وتتراوح في كثير من الحالات بين جنيه واحد و50 جنيهًا شهريًا فقط لا غير مقابل مساحة يمكن أن تصل لأكثر من 200 متر مربع.

البرلمان يوافق على تعديلات قانون الايجار القديم

ونظرًا لكل ذلك الجدل وعدم وجود قانون متكامل يحكم العلاقة بين المالك والمستأجر، فقد تقدم الدكتور وليد جاب الله، الخبير الاقتصادي، بمُقترح لمجلس النواب لتعديل قانون الايجار القديم، وذلك في الحادي والعشرين من يناير الجاري 2021م.

ويقوم المقترح على تعديل القانون 136 لسنة 1981م في 6 مواد تسمح بإضافة حالات لإخلاء العين المؤجرة في تلك الحالات:

1. أن تكون العين مُغلقة لمُدة ثلاث سنوات لغير غرض السفر.
2. مرور ثلاث سنوات على استخراج ترخيص بناء جديد باسم المُستأجر أو زوجته أو أولاده القصر.
3. استفادة المستأجر من الحصول على مسكن من برامج الإسكان التي تُقدمها الدولة.
4. مع تقييد حق توريث العلاقة الإيجارية بمدة 50 عامًا تبدأ من تاريخ تحرير العقد الأصلي للمورث.

أسعار الإيجارات في قانون الإيجار القديم 2021 بعد تعديلات قانون الايجار القديم

وطبقًا لمشروع القانون الجديد بعد تعديلات قانون الايجار القديم، فإن هناك ثلاث طرق لتحديد قيمة الإيجارات القديمة، وهي:

• أن يكون الحد الأدنى للقيمة الإيجارية الشهرية 200 جنيه للوحدة المؤجرة لغرض السكن، و300 جنيه للوحدة المؤجرة لغير غرض السكن.
• أن يتم تقدير القيمة الإيجارية بما يوازي مُتوسط إجمالي ما دفعه المؤجر للمرافق (كهرباء، مياه، غاز) بالعام السابق لنفاذ القانون.
• يتم حساب 75% من قيمة الإيجار القانونية المتخذة أساسًا لحساب الضريبة العقارية لوحدة مماثلة في العام السابق لنفاذ هذا القانون.
• 10% زيادة سنوية دورية على قيمة الإيجار المُقررة بهذا القانون.

ابحث عن عقارات في كل مصر عبر محرك عقارماب