10 قواعد مهمة لاختيار المشروع العقاري المناسب مع عقارماب

شراء منزل جديد هو استثمار العمر وأهم القرارات المالية في حياتك، موقع المنزل ومميزاته تؤثر تأثيرا كبيرا على حياتك، قبل أن تقرر استغلال مدخراتك في استثمار هام وطويل الأجل عليك بدراسة عدة عوامل هامة تتعلق باختيار المشروع المناسب، مثل اختيار المطور المناسب صاحب السمعة الحسنة والمشهور عنه التسليم المنتظم ودراسة مواصفات المشروع وأرقام وبيانات الوحدة من نسب تحميل ومواصفات.

اختيار المطور

1- الشركات المدرجة في البورصة والمملوكة لجهات حكومية وعائلات تجارية معروفة

يعتمد الشراء بشكل رئيسي على ثقتك في قدرة المطور على الاستمرار مهما كانت الظروف الاقتصادية، أو المتغيرات التي تطرأ على ملاك الشركة. وتضمن هذه الاستمرارية تسليم المشروع ومعها خدمة ما بعد البيع والصيانة. لهذا ننصح بشدة الشراء من الشركات ذات الحوكمة، والتي لا تقوم على شخص معين أو مجموعة من الأشخاص، بل نفضل الشركات المُدرجة في البورصة المصرية، وليس فقط شركات المساهمة. لماذا؟ لا تُدرج الشركات في البورصة إلا بعد استيفائها شروط حوكمة تُحسن من استمراريتها، كما إنها تخضع لمستوى رقابة حكومية ومالية أعلى. يلي ذلك الشركات المملوكة للجهات الحكومية، وأيضًا الشركات المملوكة لعائلات تجارية معروفة، ولديها استثمارات في قطاعات أخرى وسمعة لا يمكنها أن تضحي بها.

2- الشركات التي لديها خبرة فعلية ومشروعات حقيقية وساكنة

شهد سوق التطوير العقاري دخول مجموعة كبيرة من شركات التطوير العقاري الجديدة والناشئة، والكثير من هذه الشركات تفتقد لخبرة، ولم يسبق لها تطوير أي مشروعات عقارية، أو لديها خبرة متواضعة في المقاولات وبناء العمائر، ولكنها تفتقد الخبرة في بناء مشروعات عقارية متكاملة بمستوى خدمات يتناسب مع ما تقدمه. لا تُغنيك تصاميم المشروعات، وحجم إعلاناتها، واستعانتها بالمشاهير وإقامة الحفلات، وحجم مقرها، وكلام موظفي مبيعاتها، عن السؤال عن سابقة أعمال الشركة، والتأكد من أن المشروعات بالفعل مملوكة لنفس الشركة، بالإضافة إلى السؤال عن توقيت تسليمها ونسبة السكن فيها، وجودة البناء والخدمات، والسؤال يجب أن لا يُوجه للشركة نفسها أو للوسيط العقاري فقط، وإنما يمكن سؤال الغير، والأفضل زيارة المشروعات السابقة وتقييمها بنفسك؛ قد تتفاجئ!

3- الشركات ذات السمعة الحسنة، حتى إن لم تكن مشهورة

لا تقاس شركات التطوير العقاري بشهرتها وحجم إعلاناتها، وإنما بحسن سمعتها في السوق. ولا يُقيم حسن السمعة بما تقوله الشركة عن نفسها، ولا بما يقوله الوسيط العقاري الذي قد تتعارض مصلحته مع مصلحتك أحيانًا بسبب العمولات. أفضل طريقة لتقييم سمعة الشركة هو زيارة مشروعات الشركة الساكنة، وسؤال ساكني المشروع أنفسهم. لا تتردد في أن تطلب من أحد ساكني المشروع الذين قد تصادفهم عن رأيه الصريح عن الشركة، ويفضل سؤال أكثر من شخص. يمكنك أيضًا البحث في المواقع الإخبارية ومواقع التواصل الاجتماعي، والتأكد أنه لا يوجد قضايا مرفوعة على الشركة، وأن عدد ونوعية الشكاوي الموجودة معقولة. للأسف معظم الشركات لديها مشاكل، لكن عددها ونوعيتها هو الفيصل.

4- الشركات التي سلمت مشروعاتها السابقة في وقتها وحققت نسبة إنجاز أعلى في مشروعاتها الحالية

يؤثر تأخير تسليم المشروع بشكل مباشر على استثمارك العقاري، فهو يؤثر على قدرتك على استخدام أو تأجير الوحدة، كم يؤثر على قيمة المبالغ التي دفعتها ولم يقم المطور باستخدامها في تطوير المشروع، حيث كان يمكنك استثمار هذه المبالغ في أدوات استثمارية أخرى. أيضًا يتسبب تأخر إنشاءات المشروع في تعثره أو عدم استلامه بشكل نهائي بسبب مخاطر التضخم وسعر العملة الأجنبية. أفضل طريقة للتحقق من دقة الشركة في التسليم هو البحث في المواقع الإخبارية عن خبر الإعلان المشروع، والذي يصحبه عادة تصريح بموعد التسليم، ومن ثمّ زيارة المشروع بنفسك للتأكد من حقيقة التسليم. يفضل الشراء في مشروعات قد تجاوزت نسبة الإنشاءات فيها ٣٠٪، كما يفضل الاستعانة بمحامي يضمن حقوقك في حالة تأخر المشروع، ويجب أن يتناسب تعويض المطور مع الخسارة التي قد تتكبدها.

تفاصيل المشروع

5- الشركات الحاصلة على جميع تراخيص المشروع الحكومية الخاصة ببدء التسويق والبيع والبناء

تمنع القوانين الحكومية المطورين من بدء التسويق والبيع قبل الحصول على الموافقات والرخص الحكومية اللازمة، لكن من المؤسف أن الكثير من الشركات تبدأ التسويق والحجوزات المبدئية والبيع قبل الحصول على جميع الموافقات الرسمية، مما يعرض المشتري لمخاطر عالية. حيث يمكن أن لا يتم الموافقة على المشروع أو تغيير تصميمه ومواصفاته. لهذا يجب على المشتري الاستعانة بمحامي متخصص يستطيع أن يوضح له ما هي التراخيص التي يجب الحصول عليها، كما يجب أن يتم الاطلاع على التراخيص والتأكد من وجودها وعدم الاكتفاء بما يصرح به المطور. وأخيرًا، يفضل مراجعة الجهة الحكومية المختصة سواءً كانت هيئة المجتمعات العمرانية أو جهاز العاصمة الإدارية الجديدة أو غير ذلك، للتأكد بشكل نهائي من صحة تصاريح المطور وموقفه مع الجهة الحكومية المسؤولة.

6- الشركات التي تستخدم حساب الضمان لحماية المشتري وربط صرف المبالغ بنسبة الإنشاءات

تدرس الحكومة إلزام جميع شركات التطوير العقاري باستخدام حساب الضمان البنكي واشتراط أن يتم إيداع جميع شيكات العملاء في هذا الحساب، وأن يكون هناك طرف ثالث مكون من مراجع حسابات قانوني واستشاري هندسي لإدارة حساب، والتأكد من عدم تحويل أي دفعات للمطور إلا بعد تحقيق نسبة إنجاز معينة حسب ما هو متفق عليه. يضمن هذا الحساب عدم تصرف المطور باستثمارات العملاء في أي مشروعات أخرى، ويضمن التزامه بجدول الإنشاءات، كما يمثل ضمانًا للمشتري في حال تعثر المشروع، حيث إن المبالغ التي لم تُصرف، تبقى في حساب الضمان. وهذا النظام مطبق في الكثير من الدول مثل الإمارات والسعودية، لهذا يفضل أن تتعامل مع شركة تعمل بهذا النظام، بالرغم من عدم انتشاره في السوق المصري في الوقت الحالي.

7- الشركات التي تسلم مشروعات الشقق كاملة التشطيب لتجنب بناء غابات خرسانية مهجورة

قد تكون الوحدات غير كاملة التشطيب أرخص سعرًا، وتسمح للمشتري باختيار نوعية التشطيب المناسب له، إلا إن المشروعات التي بِيعت بهذه الطريقة لا تدخلها الحياة ولا ينتقل السكان لها إلا بعد التسليم بسنين عديدة، وبالتالي لا يمكن استخدام وحداتها أو تأجيرها، كما إن إعادة بيع الوحدات فيها يكون أكثر صعوبة؛ فالعميل الراغب في الاستلام الفوري لغرض السكن لا يناسبه السكن في مشروع مهجور أو أن يسكن في مبنى بقية الوحدات فيه لم يتم تشطيبها بعد. هذا بالإضافة إلى أن البنوك وشركات التمويل تفضل عادة تمويل الوحدات المتشطبة. لهذا ننصح دائمًا، خصوصًا في الشقق والشاليهات، شراء وحدات كاملة التشطيب، لأنها أضمن لاستثمارك.

الأرقام والحسابات

8- الشركات التي تسلم وحدات بأقل نسبة تحميل وأقل فرق بين المساحة الإجمالية والصافية

يغفل الكثير من المشتريين عن أهمية نسبة التحميل، والمقصود بها نسبة الاختلاف بين مساحة الوحدة المذكورة عند البيع وبين المساحة الصافية التي سيستلمها العميل. والحقيقة أن بعض الشركات تستغل عدم وجود قانون يحكم هذه النسبة وتتمادى في استخدام نسب تحميل غير عقلانية. وتعد نسب التحميل المرغوبة من ١٥٪ إلى ٢٥٪، لكن هناك شركات تصل نسبة التحميل لديها إلى ٣٥٪ و٤٥٪ أحيانًا. يجب على المشتري عدم الاقتناع برد فريق المبيعات عن نسبة التحميل إذا لم تكن مذكورة في العقد، وعليه يطلب إرفاق المخطط الهندسي للوحدة الموضح عليه مساحات الغرف للعقد، والاستعانة بمهندس ليساعده على معرفة صافي مساحة الوحدة الحقيقي. عند المفاضلة بين مشروعين، يجب معرفة صافي مساحة الوحدتين وقسمة سعر كل وحدة على صافي المساحة لتصل إلى مقارنة عادلة.

9- الشركات التي توفر أفضل أسعار بعد حساب القيمة الحالية التي تجعل المقارنة بين الأسعار أكثر دقة

المقارنة بين سعر المتر وسعر الوحدة في مشروعين مختلفين سهل إذا كان الدفع نقدي في الحالتين، لكن عندما تختلف مدد التقسيط، وقيمة المقدم، وقيمة كل قسط، وتوزيع الأقساط بشكل مختلف على السنين، تصبح المقارنة بين سعر الوحدتين شبه مستحيل بمجرد النظر للأرقام، وذلك لأن اختلاف توقيت الدفعات له أثر مباشر على الثمن الحقيقي للوحدة اليوم وذلك بسبب نسب التضخم، والفوائد، والمخاطر. لهذا، على المشتري دائمًا أن يحول قيمة أي وحدة تعرض عليه بالتقسيط إلى القيمة الحالية باستخدام معادلة Net Present Value، ويمكن الاستعانة بأي شخص لديه خبرة مالية لحساب هذه القيمة باستخدام برنامج إكسل، مما سيساعد المشتري على المقارنة بشكل أدق وأوضح.

10- الشركات التي تدفع عمولات أقل للوسطاء العقاريين

بسبب المنافسة العالية وبسبب دخول شركات جديدة للسوق لا يوجد لديها اسم يساعدها على البيع، وبسبب ضعف الموقف المالي للكثير من هذه الشركات وعدم قدرتها على ترويج مشروعاتها بنفسها، لجأت الكثير من الشركات إلى دفع عمولات كبيرة لشركات الوساطة العقارية لتقوم بترويج مشروعاتها وبيعها بالنيابة عنها. فبعد أن كان متوسط العمولات لشركات التسويق هو ٢.٥٪ وصلت العمولات إلى ٤٪ و ٦٪ وفي بعض المشروعات ١٠٪ و ١١٪. خطر هذه العمولات على المشتري هو انحياز شركات التسويق إلى المطور الذي يدفع أعلى عمولة بالرغم من احتمالية قلة خبرة المطور وارتفاع أسعاره. يجب على المشتري إدراك مدى تأثير هذه النقطة على شركات التسويق العقاري، فبالرغم من أنها لا تأخذ من المشتري عمولة، إلى أنها قد تميل نحو التعامل مع المطور الذي يدفع الرقم الأكبر.

هذه القواعد لا تتطرق لشكل المشروع، وتقسيمه، وخدماته، وموقعه، لأن هذه النقاط بالرغم من أنها مهمة إلى إنها تختلف باختلاف رغبات كل مشتري، وأيضًا يمكن تقييمها بسهولة. تركيزنا كان على النقاط التي قد تخفى على الكثير من المشتريين، والتي توصلنا لأهميتها بعد أكثر من ١٢ سنة من الخبرة والعمل مع معظم شركات التطوير العقاري في السوق المصري. قد لا تتوفر جميع هذه القواعد في نفس الشركة، لكن عند المفاضلة بين أكثر من شركة، يفضل اختيار الشركة التي تتوفر أيضًا، تركز قواعدنا على الاختيار الأمن والشراء من الشركات ذات الخبرة، ولكن هذا لا يعني أن بعض الشركات الجديدة قد تكون لديها مميزات وجودة أفضل، وبالتالي على كل مشتري تقييم المخاطر.

يمكنك المقارنة بين جميع المشروعات العقارية ومعرفة تفاصيل المطورين العقاريين من خلال دليل الكمبوند على عقارماب

تصفح دليل عقارماب للكمبوندات