كيفية اختيار المقاول المناسب لبناء منزلك

التخطيط لبناء منزلك والطرق المناسبة لذلك

عند التخطيط لبناء منزل جديد تواجهك قائمة طويلة من المخاوف المتعلقة بالبناء وقد يتبادر في ذهنك بعض الأسئلة كم ستكون التكلفة الإجمالية للبناء؟ هل سيستغرق ذلك وقتا طويلا؟ أيهما أفضل اختيار مقاول أم الاستعانة بمقاول؟ وهل إذا ما اخترت مقاول قد يكون مناسب أم لا؟ كيف يمكنني تعيين المقاول المناسب وكيفية كتابة عقد سليم للبناء؟

لا داعٍ للقلق حيال هذه الأمور لأننا سنرشدك إلى الإجابات الصحيحة لكل هذه الأسئلة خلال السطور القادمة؛ لكي نساعدك على اختيار مقاول بناء مناسب لك و لميزانيتك المُحددة، بالإضافة إلى ذلك سنوضح لك بعض المسائل الحيوية المهمة الخاصة بقواعد البناء وبعض الضوابط القانونية للبناء التي شرعتها الدولة مؤخرًا.

هل المقاول أفضل أم المهندس لبناء منزل؟

الجدير بالذكر أن لكل من المهندس ومقاول البناء دورًا في عملية البناء بشكلٍ عام، وقد يختلط الأمر على البعض في تحديد نطاق العمل لكل منهما، ففي بداية الأمر لابد من وجود مهندس للتصميم الداخلي والخارجي للمنزل، ومن الممكن تكليفه بالإشراف على التنفيذ بناءً على رغبة المالك أو صاحب المنزل، كما أنه يمكن ترك أمر التنفيذ إلى مقاول البناء، وفي ذلك الصدد سنعرض الفرق بين المهندس ومقاول البناء.

المهندس

لا يمكن الاستغناء عن دور المهندس في التصميم ولا يحل محله في هذه العملية مقاول البناء، كما أن يمكن تلخيص مرجعية المهندس بالبناء في 4 نواحِ:

• الناحية الفنية والعلمية.
• الناحية الإدارية.
• الناحية الإشرافية.
• الناحية الاستثمارية.

فعلى سبيل المثال عند تولى المهندس أمر البناء سيبدأ بعمل الدراسات الأساسية لبناء المنزل ومن ثم سيختار أنواع الخامات المستخدمة في البناء، وبعد ذلك سيقرر النظام الإنشائي المُتبع في تنفيذ بناء المنزل، ثم تحديد متوسط التكلفة الإجمالية وتحديد المدة الزمنية التي يستغرقها التنفيذ، وبذلك يكون دور المهندس في المقام الأول فني وإداري.

مقاول البناء

تندرج مهام مقاول البناء إلى عدة أمور، أولها مسؤوليته عن التنفيذ الفعلي للبناء ويكون ذلك بناءٍ على تصميم وتخطيط المهندس، كما أنه مسئول توفير العناصر المطلوبة للبناء من عمال وحرفيين وتنظيم دورهم في العمل بالإضافة إلى إدارة المعدات وأدوات البناء وكافة الخدمات اللازمة لإنهاء المشروع في الوقت المُحدد له، وبذلك يمكننا وصف عمل المقاول بأنه دور لوجستيكي.

أعلن عن عقارك بسهولة على عقارماب

كيف اختار مقاول مناسب لبناء منزلي؟

قبل اختيار مقاول البناء لمنزلك هناك عدة ملاحظات عليك وضعها في اعتبارك قبل إبرام أي تعاقد ومنها ما يلي:

• أولًا لابد من السؤال بشكلٍ جدي عن المقاول قبل الاتفاق معه في التفاصيل، ولا يفضل التواصل مباشرة معه لمجرد اقتراحه لك بالعمل معك.
• ابحث عن دائمًا عن مقاول معروف نوعًا ما في الحي أو المنطقة التي ستبنى فيها منزلك، ويحبذ أن يكون المقاول قائم بأعماله بنفسه، كما أنه لابد من الاطلاع على مشروعاته السابقة والتواصل مع أصحاب المشروعات التي تعامل معها سابقًا واسألهم عن مدى جودته في العمل والتزامه بمواعيد التسليم حتى تطمئن قبل التعاقد ولتفادي أي مشاكل قد تواجهك في أثناء العمل.
• عند زيارتك لأحد المشروعات التي قام بتنفيذها المقاول سابقًا حاول أن تصطحب معك مهندس مدني متخصص للمعاينة لكي يُدلي برأيه في جودة عمل مقاول البناء ويساعدك على اتخاذ قرار التعاقد مع المقاول. 
• ابتعد عن المقاولين سيئ السمعة بين أصحاب المشروعات والعمال الذين سبق التعامل معه، وكذلك تجنب التعامل مع مقاول البناء الذي لا يملك سجل تجاري مُعتمد من الغرفة التجارية ولا يرفض التوقيع على العقود النموذجية التي من المُقرر أن تُوقع بين المقاول وصاحب الأرض، وحاول التعاقد مع من يمتلكون فريق متكامل من العمالة لكي يسهل عليك هناء البحث وتوفير الوقت.
• حاول بقدر الإمكان البحث عن مقاول يكون لديه مقر عمل ثابت غير متنقل تجنبًا لأي شبهة وحتى لا تقع فريسة سهلة للنصب، وكذلك عند سؤالك عن مقاول مناسب لبناء منزلك ابتعد عن أصحاب المشاريع المتعثرة التي يكون هو نفسه العامل الرئيسي في ذلك التعثر.

• اختار مقاول يناسب ميزانيتك وابتعد عمن يغريك بسعر زهيد للمتر ويعوض ذلك في بند أخر بسعر مُرتفع وبالتالي تجد نفسك تكبدت تكلفة اعلى بكثير من المُستحق، وكذلك ابتعد عمن يقدم عروض بأسعار مرتفعة لأن ارتفاع السعر ليس بالضروري أن يكون دليلًا على جودة العمل والالتزام بالمواعيد.
•  لا تتسرع في توقيع العقد مع المقاول البناء الذي يشترط الحصول على دفعة مالية كبيرة بعد إبرام العقد مباشرة؛ لأنك بذلك تمنحه الفرصة لكي بتلاعب معك ويماطل في إنجاز المهام المُكلف بها، ويفضل أن تكون بنود العقد مُفصلة بخصوص تسليم الدفعات المالية على مراحل.
• تجنب إبرام العقد مع المقاول الذي ينص على استلام المنزل على المفتاح، لأنك بذلك تمنحه الحق الكامل على التنفيذ دون الالتفات إلى البنود التي تحدد نوعية الخامات المستخدمة في التشطيب.
• تعاقد مع مقاول البناء مباشرة دون الحاجة إلى توقيع العقد مع شركات المقاولات، حتى لو كانت شهيرة ولها أعمال جيدة، لأن غالبًا ما تتعاقد الشركات نفسها من الباطن مع المقاول وبالتالي ستدفع أضعاف تكلفة البناء.
• لابد من وجود إشراف هندسي على مراحل الإنشاء، حتى لو كان مقاول له سمعة طيبة في العمل وكل أعماله على درجة كبيرة من الجودة، وذلك لضمان البناء بشكلٍ سليم وفقًا لقواعد البناء الفنية الصحيحة.
• انتبه عند البحث عن مقاول بناء مناسب أن تصغ إلى ترشيحات المجملات والوسطاء أو من يتقاضون عمولات سواء منك أو من المقال حتى لا تقع فريسة سهلة لمن يبحث عن المال دون الجودة في المقام الأول.
• أخيرًا بعد أن تستقر على مقاول البناء المناسب لمنزلك لا تتغافل عن توضيح كامل البنود التي من شأنها الحفاظ على حقك القانوني ولكي تكون مُلزمة لكل طرف بما ينص عليه العقد حال حدوث أي عقبات غير متوقعة.

العقود المبرمة بين المقاول وصاحب الأرض

بالإشارة إلى الشق القانوني عند إبرام عقد بناء مع مقاول لابد أن يكتب بطريقة وصياغة نموذجية تتسم بوضوح البنود المُلزمة للطرفين لضمان حق كلاهما إذا أخل طرف بأحد بنود العقد الموثق، وسنوضح بعض البنود الرئيسية التي تُشكل وثيقة العمل القانونية للطرفين وتحفظ حقك عند اختيار مقاول بناء مناسب:

•  في بداية العقد لابد من إقرار الطرفين بأهليتهما للتعاقد و التزامهما بالبنود ومن ثم التوقيع بالاسم والرقم القومي والبيانات.
•  وجود بند يفصل المساحة الكلية للأرض وتخصيصها لبناء منزل مع تضمين العنوان، إلى جانب ذلك لابد من إرفاق التقرير الفني والهندسي بجواز صلاحيتها لإقامة منزل.
• لابد من وجود بند يوضح نوع المبنى المتفق عليه سواء كان منزل أو عمارة بالمواصفات المطلوبة مع وجود الرسومات الهندسية التي تشرح ذلك بالتفصيل وتنص على الأعمال اللازمة من خرسانة وأعمال البناء والمحاورة والحفر إن وجد.
•  ذكر عدد الطوابق إذا كان المبنى يتكون من أكثر من دور مع توضيح وجود جراج للسيارات بمشتملاته من عدمه.
• إلزام المقاول في بند بالدراسة والتمعن في الرسومات الهندسية المُقدمة من قبل المكتب الهندسي وإقراره بتنفيذها دون إجراء أي تعديلات عليها من تلقاء نفسه.
• تضمين بند بعدم جواز المقاول بالتوقف عن العمل أو تعطيله بعد البدء فيه من تلقاء نفسه دون وجود خلل يعرقل سير عملية البناء مع وجوب إخطار المالك بذلك.

• توضيح موقف مواد البناء إذا ما كان صاحب الأرض أو المقاول سيحضرها وفقًا للاتفاق، وإذا كان المقاول هو المسؤول عن ذلك يجب توضيح نوع الخامات وكميتها وتكلفتها.
• الاتفاق على نطاق العمل بين المهندس والمقاول مع توضيح اختصاص كل منهما منعًا للالتباس والمشاكل التي قد تقع بينهما وتعطل العمل.

• توضيح بعض النقاط المتعلقة بالعمالة سواء كان المقاول معه فريق عمل متكامل أم سيضطر المالك إلى التعاقد مع مقاول وتكليفه بهذا الأمر.
• لابد من وجود بند خاص بالتكلفة وطريقة الدفع والسداد أو سيكون المقاول بالتقسيط، وكذلك تحديد موعد للاستلام بعد مراحل مُعينة أم سيتم الدفع مرة واحدة.
• تحديد موعد بدء العمل وتاريخ الانتهاء واستلام المنزل، مع تضمين شروط عند الخلل بالموعد المُقرر. 
• التعهد باستخراج كافة التصاريح والتراخيص الخاصة بالبناء وفقًا للضوابط التي أقرتها الدولة. 

• الالتزام بالحفاظ على مواد البناء من قبل المقاول مع وجود تأمين لها إذا تعرضت للتلف منه، وكذلك إقرار المقاول بالمسئولية إذا حدث تصدع أو هدم للمبني. 
• في النهاية لابد من إقرار المقاول بتنفيذ الأعمال المحددة بالعقد مع الالتزام بالمواصفات المذكورة. 

ابحث عن شقة إيجار في أي مدينة مصرية

أسعار أجرة المقاول وتكلفة البناء والمواد المستخدمة

لا يمكننا الحديث عن الأسعار المتعلقة بتكلفة البناء والمواد المستخدمة بشكلٍ قاطع نظرًا لتقلب الأسعار كل يوم خاصةٍ في ظل مواجهة جائحة كورونا، لذلك يفضل الاستعانة بمهندس ليطلعك على طريقة حساب تكلفة البناء ومتوسط أجره المقاول وفقًا لمساحة الأرض ونوع التربة ونوعية البناء، وسنعرض طريقة حساب المقاول وبعض أسعار المواد الخام للبناء بالتقريب:

• يتم احتساب أجرة المقاول في حال توفر مواد البناء المطلوبة أما بطريقة المتر أو ما يسمى بحساب “الألف طوبه” ولكل مقاول تسعيرة مختلفة عن الأخر ويمكن أيضًا الاستعانة بمقاول بناء بالتقسيط.
• حساب تكلفة المواد الخام يتم بناءٍ على مساحة الأرض ونوع التصميم والمبني أو بحسب الكمية التي يحددها المهندس، تلك أسعار بعض المواد الخام المستخدمة:
• متوسط سعر الطوب بحساب الألف طوبة يبدأ من 630 جنيه وصولُا إلى 3729 جنيها وفقًا للنوع.
• متوسط سعر طن الأسمنت المسلح 720 جنيها.
• متوسط سعر طن الحديد المسلح 10100 جنيه.
• متوسط سعر متر الزلط من 100 جنيه إلى 150 جنيها.
• متوسط سعر المتر المكعب للرمل من 80 جنيها إلى 100 جنيه.
• تتمثل تكلفة معدات البناء والأدوات المستخدمة، في معدات الرفع والهدم ومعدات الحفر والتضخيم، وتتراوح تكلفتها في الشهر الواحد بمبلغ تقريبي يُقدر بداية من 10,000 جنيه إلى 50,000 جنيه.

هل بناء منزل أو عمارة أوفر أم شراء شقة جاهزة؟

يرجع تحديد أمر بناء عقار أو شراء شقة جاهزة إليك أنت فقد، ويتم ذلك بناءٍ على ظروفك ووضعك المادي ومدى احتياجك لكل منهما والوقت المتاح لديك للتنفيذ، كما أن هناك بعض العيوب والسلبيات للقرارين وسنتعرف عليها معًا:

بناء منزل أو عمارة

• تُتمثل الميزة الرئيسية في بناء منزل أو عمارة جديدة بالتمتع الكامل بالتصميم الذي تحدده وفقًا لاحتياجك وأحلامك من البداية، كما أنك ستكون صاحب القرار في جودة المبنى الجديد بحيث يمكنك رفع الكفاءة والجودة من خلال المواد المستخدمة في البناء والتشطيب.
• يمكنك الاستفادة من منزلك أو عمارتك الخاصة في الاستثمار وجني الأموال من خلال تأجير بعض الأدوار والتربح منها.
• وتُعتبر المشكلة الرئيسية لبناء منزل جديد أو عمارة هي ارتفاع التكلفة بداية من سعر الأرض وصولُا إلى خامات التشطيبات فهي مهمة ليست بسهلة أو رخيصة، كما أنك بالتأكيد ستتعدى التكلفة المتوقعة للبناء ولذلك لابد من توافر أموال أكثر من المُحدد.
• عامل الوقت أيضًا من سلبيات لبناء لأن ذلك الأمر يحتاج إلى وقت للإنجاز وكذلك بعض التفرغ للمتابعة. 

شراء شقة جاهزة

• تُعد ميزة توفير الوقت هي أول إيجابيات شراء شقة جاهزة لأنها موجود بالفعل ويمكنك الانتقال إليها بسهولة وسرعة وقتما تشاء، كما أنك لا تحمل هم تأخر التسليم كما هو وارد في البناء الجديد.
• أما سلبيات شراء شقة جاهزة في تتمثل في وجود بعض العيوب التي يجب عليك إصلاحها خاصةٍ إذا كانت الشقة بمبني قديم بالإضافة إلى الحيرة إذا لم تكتشف ذلك مُسبقًا ويتم التفاوض مع البائع سواء بتقليل السعر أو تحمل قيمة الإصلاحات.

أسعار الأراضي في المدن

تتفاوت أسعار الأراضي بالمدن وفقُا لعدة عوامل ومنها الموقع والخدمات المحيطة ومدى القُرب من الطرق والمحاور الرئيسية وخطوط النقل والمواصلات؛ ولمزيد من التفاصيل والأسعار يمكنك زيارة موقعنا والبحث عن أسعار الأراضي بالمناطق التي تٌفضلها.

ضوابط البناء الجديدة التي وضعتها الدولة

أقرت الدولة مؤخرًا عددٍ من ضوابط البناء والاشتراطات الجديدة للحد من العشوائيات وضبط التخطيط العمراني بالدولة، والجدي بالذكر أن هناك بعد الأبنية المستثناة من تلك الشروط وهي المشروعات القومية، وبعض المجتمعات العمرانية الجديدة، وبعض الضوابط تتمثل في:

•  أولًا تخصيص نسبة 70% للبناء من إجمالي مساحة الأرض، واستغلال نسبة الأرض المتبقية في الشوارع الجانبية والمساحات الخضراء، ويستثني من ذلك الأراضي التي تقل مساحتها عن 175 مترًا مربعًا.
• حظر البناء في الأماكن ذات الكثافة شديدة الارتفاع، وتطبيق الحظر الجزئي على المناطق المرتفعة والمتوسطة.
• تحديد ارتفاعات العقارات وفقًا لعرض الشارع والطبيعة العمرانية للمنطقة، مع منع الارتفاعات الشاهقة في المناطق المتكدسة والالتزام بتوفير جراحات خاصة لكل عقار وطلاء واجهات المباني، بالإضافة إلى ذلك تم تحديد عدد الطوابق للبناء بحد أقصى 5 أدوار بحوالي ارتفاع 13 مترًا تقريبًا.
• فرض رسوم تراخيص البناء لعام 2021 بقيمة قدرها 300 جنيه لكل 100 متر مربع بالمدن، بينما تبلغ رسوم الترخيص بالقري 1700 جنبه مقابل كل 100 متر مربع.
• لا يجوز السماح بالأنشطة التجارية إلا بتصريح مُوثق من هيئة التخطيط العمراني مع حظر استغلال الأراضي المُطلة على الشوارع والطرق الأقل من 20 مترًا.

آلاف العقارات في انتظارك بالمواصفات والصور .. تصفح الآن!