في السنوات الأخيرة،غير بعض الناس خططهم في الاستثمار من ادخار أموالهم في البنوك إلى شراء عقارات جديدة لأغراض عديدة مثل السكن فيها أو الاستثمار فيها لحفظ قيمة المال وأيضا الحصول على عائد على الاستثمار.
ونتيجة لذلك، فقد أدى ذلك إلى زيادة الطلب على بيع وشراء العقارات بشكل كبير في السنوات الماضية، وهذا أيضًا جعل الكثير من الأشخاص لديهم الكثير من التساؤلات حول وجود استثمار آمن في القطاع العقاري. مما أدى إلى انتشار المعلومات الخاطئة بين الناس.
من العوامل الرئيسية التي جعلت الناس أكثر وعياً بأفضل أنواع الاستثمار هو تأثير وسائل التواصل الاجتماعي على الناس، بعض هذه التأثيرات كان لها تأثير سيء على الناس بسبب انتشار المعلومات الخاطئة, حتى قدم الخبير العقاري عمرو ذكي نوعاً جديداً من الاستشارات العقارية في برنامجه “عمرو ذكي والاسكان” على منصات التواصل الاجتماعي. أحد الأهداف الرئيسية التي ركز عليها عمرو ذكي هو القضاء على الوقت والجهد والمال الذي ينفقه الناس عادةً أثناء البحث عن عقارات جديدة إلى جانب القضاء أيضًا على المعلومات الخاطئة التي ينقلها الناس.
تم تصنيف عمرو ذكي كأحد كبار الخبراء العقاريين في مصر و العالم العربي، الذين لديهم خبرة حقيقية في القطاع العقاري ويهدف إلى توعية جميع متابعيه باتجاهات السوق والتغيرات التي تحدث بشكل متكرر في صناعة العقار من خلال نقل علمه وخبرته للناس. يحاول عمرو ذكي دائما تقديم النصائح العقارية لمتابعيه من خلال مشاركتهم كافة الأخبار الاقتصادية والتقارير العقارية من المصادر الموثوقة.
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
وقد شرح ذكي في الحلقة الاخيرة ما هي الفقاعة العقارية و اهم اسبابها مع الاستعانة باحدث دراسة من عقارماب عن الفقاعة العقارية و شرح مؤشر عقارماب لشهر اغسطس كدليل علي ان السوق العقاري المصري ليس في حالة الفقاعة العقارية. و قال ذكي ان الفقاعة العقارية هي حدث اقتصادي ويعني طفرة في زيادة أسعار العقارات، ويحدث في أسواق العقارات العالمية وفيه تتزايد أسعار العقارات بشكل كبير وهو حدث مؤقت ولا يستمر لوقت طويل.
أسباب مشكلة الفقاعة العقارية
تحدث هذه الطفرة بسبب الطلب والمضاربة والزيادة غير منطقية فى الأسعار، وتبدأ الفقاعات العقارية عادة بزيادة في الطلب، مع قلة المعروض من العقارات، مما يزيد من أسعار العقارات بصورة كبيرة ومفاجئة، وفى نفس الوقت يدخل المضاربون السوق، مما يزيد الطلب وترتفع الأسعار بطريقة غير عقلانية ثم في مرحلة ما، تستمر الزيادة السعرية وهو ما يدفع الفقاعة السعرية للتضخم، حتى تصبح الأسعار في النهاية في مستويات تفوق القدرة الشرائية لمعظم الأشخاص فيحدث انخفاض الطلب وركود في نفس الوقت مع زيادة العرض، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار وانفجار الفقاعة.
تأثير الفقاعة العقارية على الاقتصاد
وهذا لا يؤثر على سوق العقارات فقط، بل على الاقتصاد الكلي فارتفاع أسعار العقارات بسبب الفقاعة العقارية يجبر الناس على البحث عن طرق لسداد قروضهم العقارية ما يؤثر على مستواهم المعيشي.
وتظل أسعار العقارات في ارتفاع مستمر وهذا ما يجعل الفقاعة السعرية في حالة تضخم لتصير الحالة السعرية في النهاية في مستوى شرائي لا يستطيع أغلب السكان الوصول إليه، حيث يوجد العديد من العقارات المعروضة مع نسبة ضئيلة من الطلب وذلك يعود لارتفاع الفئة السعرية.
أسباب زيادة الطلب على شراء العقارات
بخلاف الأسباب الأساسية من الحاجة إلى المسكن لاستقرار الأسرة، إلا أنه دائمًا ما يشعر من يرغب في استثمار مدخراتهم بأن العقار هو المستقبل الآمن لأموالهم، ومن ثَم يشتري هؤلاء كثيرًا منها بغرض المضاربة وإعادة البيع لاحقًا في الوقت.
ارتفاع أسعار العقارات مؤخرًا
مع وجود زيادة جديدة فى سعر العقار بنسبة لاتقل عن 15% نتيجة التداعيات والإجراءات الأخيرة للبنك المركزى المصرى من خفض قيمة الجنيه أمام الدولار ورفع سعر الفائدة بالبنوك زاد الإقبال على شراء العقارات.
وقد شهد مؤشر عقارماب نموا غير مسبوقا ، حيث ارتفع الطلب على العقارات ، وذلك بالتزامن مع بدء أزمة روسيا وأوكرانيا.
وقد شهد موقع عقارماب إقبالا ملحوظ من المشترين والمستثمرين الراغبين في شراء وحدات عقارية قبل ارتفاع الأسعار، كما شهد السوق العقاري المصري حركة كبيرة للشراء، وبدأت بعض شركات التطوير العقاري في رفع أسعارها بحذر والبعض فضل عدم التركيز على البيع في الوقت الحالي.
هل الاستثمار العقاري آمن وأهمية العقار في حفظ القيمة؟
يرى بعض الخبراء أن الوقت الحالى هو الأنسب للشراء في حالة إذا كانت هناك عروض أو خصومات تم الاتفاق عليها مسبقا، مؤكدين أن الاستثمار العقارى مازال هو وعاء الادخار الآمن والأفضل على مستوى الأوعية الادخارية الأخرى، لكن في حالة ارتفاع الأسعار لن يكون الأمر مجديًا.
يجب اختيار مشروع موثوق فيه ومطور عقاري جيد والتأكد من سابقة الشركة في تنفيذ وتسليم المشروعات، والتأكد من التراخيص وتصريح البناء، لتلافي أي مشكلة قد تحدث وقت التسليم أو في تنفيذ المشروع، بينما يفضل البعض أن ينتظر إلى تتضح الرؤية وتستقر الأسعار.
لكن مع كل هذا لا يزال الاستثمار العقاري على الرغم من تأثير موجات التضخم وزيادة سعر الدولار على أسعار العقارات في مصر والزيادة الملحوظة التي نلحظها في السوق العقاري المصري، إلا أنه وعاء ادخاري والتي واجه فيها الاقتصاد المصري تقلبات كبيرة أضرت باستثمارات أخرى في حين ظل المجال العقاري صامدًا بل ومحققًا لمكاسب كبيرة للمستثمرين في أوقات الأزمات.
علاقة قروض التمويل بالفقاعة العقارية
انخفاض الفائدة على قروض التمويل العقارى مع التساهل فى منح القروض العقارية لأشخاص ليس لديهم القدرة على سداد هذه القروض سيعمل على زيادة الطلب على العقارات فترتفع قيمة العقارات وتصبح أسعار العقارات أكبر من قيمتها الحقيقية.
وعندما يفشل الأشخاص غير مؤهلين ماليًا فى سداد أموال قرض التمويل العقارى، يزداد المعروض ويقل الطلب فتنفجر الفقاعة العقارية.
وبعد انفجار الفقاعة العقارية لن تتساهل البنوك فى منح القروض العقارية لأشخاص غير قادرين على سداد أقساط قروض التمويل العقاري مرة أخرى وهذا سيساعد على استمرار انخفاض الطلب.
أضرار الفقاعة العقارية؟
السلوكيات الخطرة مثل زيادة المضاربات الغير مدروسة في سوق العقارات، ومثل شراء المزيد من الناس لعقارات لا يملكون ثمنها بالفعل عن طريق قروض من البنوك لا يتحملها دخلهم الشهري.
زيادة أسعار العقارات المفاجئة تعني أن من يحتاجون عقارات في الوقت الحالي لن يستطيعوا شرائها حتى وإن كانوا قبل قليل يمتلكون ثمنها.
يتأثر الاقتصاد ككل فحدوث فقاعة عقارية لا يؤثر على سوق العقارات وحسب، بل يؤثر على الاقتصاد بأكمله، وبالتالي قد يجبر الأشخاص على الاتجاه إلى القروض والائتمان غير المدروس، وبعد أن تنفجر الفقاعة يخسر العديد من الناس منازلهم ومدخراتهم.
هل نحن علي وشك رؤية الفقاعة العقارية في مصر ؟
في حالة وجود زيادة غير واقعية في أسعار العقارات وأنها أكبر من قيمتها الحقيقة (في أماكن عن غيرها) سيتم التوقف عن شراء العقارات، فستحدث الفقاعة العقارية في مصر مع انخفاض في أسعار العقارات حتى يتساوى العرض مع الطلب.
ولكى يتساوى العرض مع الطلب يجب ان تكون الأسعار في مستوى يستطيع الجميع الشراء عنده ولذلك تنخفض أسعار العقارات المبالغ فيها (العقارات الأكثر من قيمتها الحقيقة) لأن سوق العقارات يحكمه قانون العرض والطلب.
هناك عدد من المؤشرات إذا حدثت تدل على قرب حدوث الفقاعة العقارية في مصر داخل السوق من أبرزها انخفاض معدل الطلب على العقارات وتحول وجهة الملاك إلى سوق إعادة البيع بمعنى أنهم سيقومون بعرض ممتلكاتهم العقارية للبيع مما سينتج عنه انخفاض أسعار العقارات بصورة مفاجئة مما ينتج عن ذلك حدوث مشكلة في المجال العقاري وهو أمر السوق العقاري المصري بعيد عنه.
و قد اسبت الخبير العقاري عمرو ذكي بالاستعانة بمؤشر عقارماب لشهر اغسطس ان السوق العقاري المصري ليس في حالة الفقاعة العقارية. منذ بدء تراجع قيمة الجنيه المصري أمام الدولار الأمريكي والطلب على العقارات في السوق المصري في تزايد مستمر، بالرغم من مستوى الأسعار قد أرتفع بنسبة كبيرة. فقط بلغت زيادة الطلب في شهر أغسطس الماضي أكثر من ٨٪، حيث سجل مؤشر عقارماب قيمة ٣,٩٤٠ نقطة في آخر الشهر.
يتم حساب قيمة مؤشر عقارماب باستخدام مجموعة من المعادلات المبنية على أرقام وإحصائيات دقيقة يتم جمعها من محرك بحث عقارماب والذي يحتوي على أكثر من ٣٠٠,٠٠٠ وحدة عقارية، بالإضافة إلى وجود ما يقارب ٢,٠٠٠,٠٠٠ زيارة للموقع بشكل شهري. أيضاً يتم الاعتماد على بيانات اقتصادية واحصائية تساعد في تقييم الوضع العام للقطاع العقاري في مصر لتحسين قيمة المؤشر
أمثلة لفقاعات عقارية سابقة
- فقاعة العقارات الأسترالية – مستمرة حاليًا.
- فقاعة العقارات في نيوزيلندا – مستمرة حاليًا.
- فقاعة الممتلكات البريطانية.
- فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة.
- فقاعة الممتلكات الكندية.
- فقاعة الممتلكات الصينية.
- فقاعة الممتلكات الدنماركية.
- فقاعة الممتلكات الهندية.
- فقاعة الممتلكات اللبنانية