ملف شامل عن ضريبة العوائد العقارية

تثير الضريبة العقارية في مصر الكثير من التساؤلات والجدل بين ملاك العقارات والمشترين، خاصة مع تكرار الحديث مؤخرًا عن ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5%. في هذا المقال نستعرض تاريخ الضريبة العقارية، الفئات الخاضعة والمعفاة منها، تفاصيل سدادها، وضوابط تطبيق ضريبة 2.5% الجديدة.

ما هي الضريبة العقارية؟

الضريبة العقارية ليست أمرًا جديدًا كما يظن البعض، بل تعود جذورها إلى ما يقرب من قرن. فقد بدأ تطبيقها بمرسوم قانون 61 لسنة 1931، وتلاه القانون رقم 56 لسنة 1954، ثم القانون رقم 196 لسنة 2008 مع تعديلات لاحقة.
وتفرض الضريبة العقارية على العقارات المبنية والأراضي الزراعية والملاهي، باعتبارها آلية لحصر الثروة العقارية ومصدر دخل للدولة.

 

الضريبة العقارية وتاريخها

• في البداية كانت تُحصَّل كـ “عوائد عقارية” بنسبة تتراوح بين 10% و40% من قيمة الإيجار. 
• لاحقًا استقرت الصياغة على فرض ضريبة بنسبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية، بعد خصم 30% مصاريف للصيانة في الوحدات السكنية و32% للوحدات غير السكنية. 
• هناك إعفاءات مهمة، منها: 
  • الوحدات السكنية التي تقل قيمتها الإيجارية السنوية عن 24 ألف جنيه إذا اتخذها المالك مسكنًا خاصًا.
  • الوحدات التجارية أو الصناعية أو المهنية التي تقل قيمتها عن 1,200 جنيه.
  • العقارات الحكومية للنفع العام، الأبنية التعليمية، المستشفيات والملاجئ، دور العبادة، والمقابر. 

من المسؤول عن تسديد العوايد العقارية؟

يُسأل على الضريبة العقارية صاحب العقار أو المستنفع منه طبيعيًا أو اعتباريًا عن الضريبة العقارية، أما المستأجر فلا يُكلف بأداء الضريبة، ويلجأ بعض أصحاب العقار لرفع القيمة الإيجارية للمستأجر ليساعد معه في سداد الضريبة.

 

متى يُقدم الإقرار الضريبي من قبل المالك لمصلحة الضرائب؟

يُقدم الإقرار الضريبي كل 5 سنوات أي في حالة الحصر الخمسي وذلك في النصف الثاني من السنة السابقة للحصر، عند امتلاك الفرد عقار آخر، أو حدوث أي تعديلات على عقار قديم أثرت على القيمة الإيجارية للعقار مثل إضافة وحدات عليه، أو استغلال أرض فارغة ينبغي تقديم إقرار ضريبي قبل نهاية السنة الذي طرأت فيها تلك المستجدات.

ضريبة 2.5% على التصرفات العقارية

تنظمها المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل (91 لسنة 2005 والمعدل بالقانون 158 لسنة 2018). وهي ضريبة قديمة وليست مستحدثة، إذ بدأت بنسبة 5% قبل تخفيضها إلى 2.5% لتشجيع التسجيل العقاري.

• تُفرض على المتصرف في العقار سواء كان بيعًا، هبة، أو تبرعًا.
• يتحملها البائع أو المشتري وفقًا لشروط العقد.
• تُسدَّد خلال 30 يومًا من تاريخ التصرف.
• لا تخضع شركات التطوير العقاري لها لأنها تدفع ضريبة كسب تجاري سنويًا. 

استثناءات من ضريبة 2.5%:

1. إذا كان التصرف عن طريق الميراث دون تغيير ملامح العقار.
2. إذا كانت الأرض أو العقار ضمن حصة عينية في شركة مساهمة، بشرط عدم التصرف في الأسهم لمدة 5 سنوات على الأقل. 

العقارات الخاضعة والمعافاة

تسري الضريبة العقارية على:

• كافة الوحدات السكنية (مشغولة أو غير مشغولة).
• الفيلات، العمارات، الشاليهات، العوامات.
• الأراضي الفضاء المستغلة (جراجات، مشاتل، إلخ).
• التركيبات المؤجرة على واجهات أو أسطح العقارات. 

لا تخضع للضريبة:

• المباني تحت الإنشاء.
• الأراضي الفضاء غير المستغلة.
• مقرات الجمعيات الخيرية، النقابات، الأحزاب السياسية.
• الأندية والمستشفيات التابعة للقوات المسلحة.
• المقابر والأحواش ودور العبادة. 

مستوى العقار والمواد المستخدمة في بنائه  وعلاقته بالعوايد

• خرسانة مسلحة
• طوب مصنع
• حجر
• طوب لبن 
• خشب 
• صاج 
• أية مواد أخرى

تهتم لجنة الحصر أيضًا بمستوى بناء العقار هل هو متوسط أم فوق متوسط أم فاخر أم شعبي.

تواصل مع أفضل السماسرة في كافة المناطق

المرافق الملحقة بالعقارات 

• الكهرباء والمياه والصرف الصحي
• الخدمات الاجتماعية والصحية والتعليمية المتاحة
• التليفونات
• شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة

بعد تقييم العقار كل خمس سنوات، تلتزم لجان الحصر والتقدير بعدم زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المخصصة للسكان على 30% من التقدير الخمسي السابق، وكذلك لا ترفع القيمة الإيجارية للعقارات الغير سكنية عن 45% من التقدير الخمسي السابق.

كيفية حساب الضريبة العقارية

• الوحدات السكنية: 10% من القيمة الإيجارية السنوية بعد خصم 30% كمصاريف.
• الوحدات غير السكنية (تجارية/إدارية/صناعية): 10% بعد خصم 32%. 

مثال عملي:
شقة قيمتها الإيجارية السنوية 36,000 جنيه:

• بعد الخصم (30%) = 25,200 جنيه.
• يُخصم منها حد الإعفاء 24,000 جنيه → الوعاء الضريبي = 1,200 جنيه.
• الضريبة = 10% × 1,200 = 120 جنيه سنويًا. 

مواعيد الإقرار والسداد

• يقدم الإقرار الضريبي مرة كل 5 سنوات عن العقارات المملوكة.
• يتم السداد على قسطين سنويًا:
  • الأول حتى نهاية يونيو.
  • الثاني حتى نهاية ديسمبر.
• يمكن السداد كاملًا مع القسط الأول.
• السداد يتم عبر مأموريات الضرائب العقارية أو البريد أو الشيك البنكي. 

خطوات تقديم الإقرار الضريبي إلكترونيًا

1.  إنشاء حساب على الموقع 
2.  تسجيل الدخول بالحساب الجديد واختيار كل الخدمات
3.  الضغط على الضرائب العقارية ثم اختيار تقديم إقرار وحدة سكنية.
4.  الضغط على زر ابدأ الخدمة مع تجهيز صورة لمستند الملكية وعقد الإيجار إن وجد، ورفعهما أثناء تقديم الإقرار.
5.  ملئ البيانات الخاصة بالعقار من عنوانه ورقمه ورقم القطعة ورقم البلوك ثم الضغط على موافق واستكمال باقي خطوات التقديم.

شروط لتقديم الإقرار الضريبي يدويًا

عند توجهك لمصلحة الضرائب لتقديم الإقرار الضريبي، ستسلمك المأمورية كراسة شروط مجانية لملئ بيانات المالك والعقار، لكن قبل البدء فيها، هناك شروط ينبغي لك معرفتها قبل التسجيل لتسهل عليك ملئ الاستمارة.

1. التوقيع أو البصمة بختم لصاحب العقار على كل صفحة من صفحات الإقرار لضمان صدق البيانات (في حالة كان العقار مشاعًا أو موروثًا، يكفي تقديم الإقرار من أحد الورثة أو الشركاء).
2. لا يلزم المستأجر بتقديم الإقرار لعدم الانتفاع من العقار عينيًا.
3. تقديم الإقرار على كافة أنواع العقارات أيًا كان نشاطها أو مواد البناء المستخدمة بها، إلى جانب الأراضي الفارغة المستخدمة والتركيبات على الأسطح وواجهات العقار.
4. مطابقة اسم مقدم الإقرار المصري لبطاقة الرقم القومي واسم مقدم الإقرار الأجنبي لجواز السفر.
5. تدوين اسم المالك أو المنتفع اعتباريًا بالإقرار طبقًا لاسمه في السجل التجاري.
6. الوصف الدقيق لطبيعة وحدات المنشأة وذكر عدد الوحدات بها ونوعية كل وحدة على حدا من البدروم والطابق الأرضي والميزانين والجراجات.
7. الالتزام بكتابة البيانات الرقمية داخل المربعات المخصصة من اليمين إلى اليسار.
8. التأشير داخل المربعات بطريقة صحيحة.
9. حصول المقدم على الإقرار بإيصال يفيد استلام المأمورية له.
10. رقم الإقرار أو تاريخ باستلامه وهو هام جدًا ويلزم الاحتفاظ به.
11. مراعاة الدقة في الإدلاء بكافة البيانات الواردة بالإقرار.

الضرائب على الإيجار

أكدت مصلحة الضرائب أنه يجب على كل مالك أو مستفيد إخطار المأمورية عند استغلال عقاره في نشاط خاضع للضريبة خلال 30 يومًا. أما المستأجر فلا يلتزم بسداد الضريبة إلا في حال امتناع المالك عنها وبعد إخطار رسمي من المصلحة.

أين يتم السداد والاستعلام؟

• أماكن السداد: مديريات الضرائب العقارية بالمحافظات أو المأموريات التابعة لها.
• الاستعلام: يمكن معرفة قيمة الضريبة بالرقم القومي عبر موقع مصلحة الضرائب العقارية. 

الضريبة العقارية وضريبة 2.5% ليست جديدة بل قائمة منذ عقود، وتُطبق لضبط السوق العقاري وحصر الثروة العقارية. ورغم الجدل الدائر، فإنها تشمل استثناءات وإعفاءات مهمة لتخفيف العبء عن محدودي ومتوسطي الدخل. لذا على كل مالك أو بائع أن يعرف حقوقه وواجباته، وأن يلتزم بتقديم الإقرارات وسداد الضريبة لتجنب أي عوائق قانونية أو وقف للخدمات المرتبطة بعقاره.

آلاف العقارات في انتظارك على عقارماب .. تصفحها الآن!