الاستثمار العقاري في العقارات التجارية والإدارية وعائده

التغيرات الاقتصادية وأثرها على الاستثمار

في ظل التغيرات الاقتصادية المستمرة خاصة في الظروف الحالية بعد أزمتي كورونا وحرب أوكرانيا والضغوط الكبيرة على أسعار العملات العالمية يظل الاستثمار العقاري هو الأضمن والأكثر حفظًا لقيمة أموالك ومدخراتك، بل أن العائد السنوي على استثمارك ROI قد يفوق قيمة فائدة البنك كما أن العقار يحفظ لك قيمة أموالك ويزداد بشكل دوري أو على الأقل لا تنخفض قيمته في مواجهة التضخم.

أنواع الاستثمار العقاري

الاستثمار العقاري متنوع ولا يقتصر على نوع واحد كما يظن البعض، بل أن بعض الوسطاء العقاريين يتخصص في نوع محدد من العقارات مثل السكني العادي أو الفيلات أو التجاري أو الإداري وهكذا.

ويفضل عند شراء عقار تجاري لشركتك أو مشروعك أو بغرض تأجيره كاستثمار أن تلجأ لسمسار أو وكيل عقاري متخصص في العقارات التجارية أو الإدارية ليوفر لك أفضل عقار بسعر جيد يناسب مطالبك واحتياجاتك.

أنواع العقارات التجارية 

ليس كل العقارات هي شقق وفيلات بل تتنوع لتضم العقارات التجارية مثل:

1. المكاتب الإدارية ومقرات الشركات.
2. محلات التجزئة والوحدات التجارية الصغيرة.
3. العقارات الصناعية والتي تشمل الورش والمخازن والمصانع.
4. العقارات الطبية (والتي تكون باشتراطات صحية معينة) مثل العيادات والمعامل والمستشفيات ومراكز التأهيل.

العائد من الاستثمار العقاري السكني

عند شراء شقة أو فيلا أو أي عقار سكني بغرض الانتفاع بحق تأجيره فالعائد على الاستثمار ROI يحسب كالتالي

قيمة الإيجار سنويا = قيمة الإيجار الشهري × 12 شهرًا 

العائد على الاستثمار = (قيمة الإيجار السنوي – المصروفات (صيانة وتكاليف) ÷ سعر العقار)% 

وفي الغالب يتراوح العائد السنوي لتأجير العقارات السكنية ما بين 5% و7% على الأكثر

مثال ذلك لو لديك شقة سعرها 600 ألف جنيه فالعائد السنوي لتأجيرها يتراوح ما بين 32 ألف إلى 36 ألف أي ما يعادل 5%-6%.

والميزة هنا هو حفظ قيمة مالك في عقار يزداد سعره عكس الإدخار البنكي، وإن كان البعض يفضل البنوك ودفاتر التوفير لأنها أكثر ضمانًا لمالك، فقد يتأخر بعض السكان في دفع الإيجار أو يرفضوا مغادرة الشقة مع انتهاء فترة عقد الإيجار.

تنوع فترة الإيجار ومدته

تتنوع فترة إيجار العقارات السكنية فهي تكون باليوم أو الأسبوع لشاليهات الإيجار اليومي أو شهر أو أكثر للشقق المفروشة للأجانب أو طلبة، أما الشقق السكنية والتي تؤجر لأسر ففترة الإيجار تبدأ من سنة واحدة وتصل إلى 5 سنوات، وتزداد قيمة الإيجار سنويا فيما لا يزيد عن 10% من الإيجار السابق.

عقد الإيجار للعقار السكني

فتر إيجار السكني باليوم الشاليهات والشقق المفروشة السياحية أما العقارات السكنية للمعيشة فتبدأ من سنة وتصل إلى 3 سنوات وفي حالات قليلة جدا 5 سنوات، ويمد صاحب العقار الفترة مع الانتظام في الدفع وحوز الثقة. 

العائد من الاستثمار العقاري التجاري

يختلف الأمر اختلافًا كبيرًا في حالة الاستثمار التجاري عند شراء محل أو مكتب أو أي عقار تجاري بغرض تأجيره فالعائد على الاستثمار ROI يكون أعلى حيث يبدأ من 8% ويصل بسهولة حتى 15% (وأكثر في بعض المناطق الهامة).

ولا يحتاج العقار التجاري لمصاريف صيانة كبيرة خاصة لو كان محل تجاري حيث يعمل صاحبها على تحسين وضعها وديكوراتها لجذب الزبائن وتكون واجهة مشرفة لعمله.

فترة تأجير العقار التجاري

على عكس العقارات السكنية فمدة عقد الإيجار للعقارات التجارية تبدأ من 3 سنوات وتطول حتى تصل إلى 10 سنوات، بينما العقارات السكنية لا تطول فترة العقد عن 3-5 سنوات على الأكثر.

المكان وعلاقته بالعقار التجاري

الموقع مهم لأي عقار سواء كان سكني أو تجاري، ولكن تزداد أهميته لأصحاب المشروعات كالسوبر ماركت والصيدليات والمطاعم وغيرها، فالقرب من الزبائن ومناطق سكنهم والتواجد في طريق عبورهم اليومي أو القرب من شارع رئيسي يسهم في الربح ورواج تجارتك.

أيضا قد يتطلب مشروعك أن يكون في منطقة نشيطة أو هادئة أو أن يكون على شارع به أماكن لسيارات الزبائن، وفي حالة كان العقار إداريا مثل مقر شركة أو مكتب فالأفضل أن يسهل الوصول إليه بالمواصلات ومميز بعلامة في المنطقة ليسهل الأمر على العملاء وكذلك على الموظفين العاملين.

أهمية المساحة للعقارات التجارية عند الاستثمار

من الأمور الهامة عند الاستثمار التجاري هو اختيار عقار بمساحة مناسبة لكافة أدواتك وأجهزتك وتجهيزاتك وعمل حساب لتوقعات نمو المشروع وبالتالي احتياج مساحات جديدة للعمل، المساحة هامة جدًا خاصة عند نجاح المشروع فلن يكون من السهل الانتقال لمكان جديد بعد أن عرفك العملاء الجدد.

مميزات الاستثمار في العقارات التجارية والمكاتب

إذا قررت الاستثمار في شراء عقار تجاري أو مكتب وتأجيره فهناك عدة مزايا ستحصل عليها رغم أن سعر العقارات التجارية مرتفع بعض الشيء، نذكر منها:

• الطلب على العقارات التجارية مستمر ولا يتوقف.
• إيجار العقارات التجارية والمحلات أسهل بكثير من العقارات السكنية ولا يتطلب وقتًا كبيرا لحين الوصول للعميل.
• قيمة الإيجار مضمون تحصيلها خصوصا عند التأجير لتاجر كبير أو شركة.
• العائد الاستثماري أعلى للبيع أو للإيجار.
• عقد إيجار التجاري أطول  عن السكني حيث يبدأ من 3 سنوات ويصل حتى 10 سنوات مما يضمن تدفق مالي مستمر.
• تأجير العقارات التجارية يحفظ لك عقارك حيث يعمل المستأجر على تحسين الديكورات وواجهة المشروع.

فترة تأجير العقار التجاري

على عكس العقارات السكنية فمدة عقد الإيجار للعقارات التجارية تبدأ من 3 سنوات وتطول حتى تصل إلى 10 سنوات، بينما العقارات السكنية لا تطول فترة العقد عن 3-5 سنوات على الأكثر.

اعرف متوسط سعر المتر المربع لكل أحياء القاهرة الكبرى