عند شراء عقار جديد سكني أو تجاري أو إداري يكون عليك التأكد من قانونية وضعه وملكيته فيفضل أن يكون له ما يعرف بالعقد الرسمي أو العقد الأخضر ومسجل في الشهر العقاري، وسعيًا قد أصدرت الحكومة المصرية قرارًا جديدًا بشأن تسجيل العقارات بالشهر العقارى، ينُص القرار على أنه لن يتم الاعتراف فيما بعد بالعقود الابتدائية أو العقود التي صدر لها حُكمًا بصحة التوقيع عليها، وهذا القرار يُغلق أبواب النصب أو الاستيلاء على العقارات، إلا أنه يواجه أيضًا برفض من الكثيرين.
ما هو العقد الابتدائي؟
العقد الابتدائي هو عقد عُرفي بين البائع والشاري، لا يكون مُسجلًا أمام الشهر العقاري، وغالبًا ما يتم الحصول على حُكم بصحة التوقيع على هذا العقد لإضفاء الشرعية عليه، وليس لإثبات أو نقل ملكية، فمن المهم معرفة أن العقد الابتدائي لا يعتبر ناقلًا لملكية العقارات، فملكية العقارات لا تنتقل إلا بتسجيل العقارات بالشهر العقارى.
تفاصيل قانون تسجيل العقارات الجديد في مصر
بحلول موعد بداية تطبيق قانون تسجيل العقارات الجديد، لن تعترف الحكومة سوى بالعقود المسجلة بالشهر العقاري، ولن يتم إدخال أو نقل ملكية عدادات المرافق كالمياه والكهرباء والغاز إلا بعد تسجيل عقد البيع رسميًا بالشهر العقاري، لذلك يفضل قبل شراء شقة جديدة التأكد من تسجيلها.
– العقود التي تم شراؤها قبل تاريخ صدور هذا القرار، لن يتم القيام بأي من الإجراءات تجاهها إلا بعد تسجيلها.
– العقارات الموروثة يجب على مالكيها إشهار حق الإرث، حيث أنه لن يتم الأخذ فيما بعد بإعلام الوراثة، أو رفع دعوى صحة ونفاذ في حال تسلسل الملكية.
– الأراضي التي لم يتم تسجيلها حتى الآن بالشهر العقاري، لن يتمكن ملاكها من استخراج أي تراخيص تخُصَها قبل تسجيلها.
شروط تسجيل العقارات بالشهر العقارى عند البيع والشراء
لكي تتمكن من تسجيل العقارات بالشهر العقاري التي تم شرائها من تاريخ صدور قانون الشهر العقاري الجديد عليك بالتالي:
- إحضار أصل العقد الابتدائي، على أن يوقِع عليه كل الأطراف.
- رفع دعوى صحة ونفاذ على عقد البيع الابتدائي.
- الحصول على شهادة من المجلس المحلي أو مجلس المدينة تنُص على أن العقار خالي من مخالفات البناء.
- وجود أصل بطاقة الرقم القومي للبائع والمشتري.
موعد تطبيق قانون تسجيل العقارات الجديد
كان من المُقرر أن يبدأ تطبيق قانون تسجيل العقارات الجديد بداية من يوم 4 مارس 2021، على ألا يتم الاعتراف مجددًا بالعقود الابتدائية والعقود المأخوذ حكم بصحة التوقيع عليها بداية من فبراير 2021، ويكون الاعتراف بالعقود المسجلة بالشهر العقاري فقط.
بشرى سارة بتأجيل قانون الشهر العقاري لعامين
ضوابط لتجنب النصب عند شراء عقار جديد
هناك بعض النصائح من المهم أن تعرفها إذا كنت مُقبلًا على خطوة شراء عقار جديد سواء كان سكني أو تجاري، لتجنب عمليات النصب والخداع عند شراء شقة عليك بالتالي:
- تأكد جيدًا من اسم وسمعة الشركة العقارية التي تنوي التعامل معها، ولا تُقبل على خطوة شراء عقار ما من شركة لا تعرف أي تفاصيل عن تاريخها أو سابقة أعمالها.
- تأكد من وجود رخصة لبناء العقار، وتحقق من مُدة سريانها، ومن عدد الأدوار التي تسمح بها، لتتأكد من سلامة المبنى وأنه غير مُعرض لأن يتم إزالته في أي وقت.
- يُفضل الرجوع لرئاسة الحي التابع له العقار والتأكد من أنه لا يتعدى على أراضي الدولة.
- اطلع على مستندات ملكية العقار، وتأكد أن المالك له حق البيع قانونيًا.
- راجع بنود الحقوق والالتزامات، وتحديدًا ما يخص قيمة الأقساط ومواعيد الدفع وموعد التسليم النهائي والشروط الجزائية.