لماذا قد يلجأ البعض إلى التقييم العقاري أو تثمين العقار الخاص بهم؟

التقييم العقاري .. أسباب واستخدامات

هناك عدة أسباب للجوء لعملية التثمين العقاري، فقد يرغب  البعض في عملية التقييم للحصول على تمويل بنكي عن طريق رهن العقار، أو عند التأمين على العقار، أو تحديد قيمة الضرائب عليه أو ما يُسمّى بالضرائب العقارية، بينما نجد شخصًا آخرًا يميل لتقييم العقار لتحديد السعر العادل لشراء شقة أو منزل أو ربّما قطعة أرض إمّا لمنفعة شخصية أو لاستثمارها في مشروع ما .. وعليها يدخل جزء تقييم العقار في عملية دراسة الجدوى لهذا المشروع ..

ويُمكن أن نعرّف قيمة العقار على أنها المنافع التي ينالها صاحب العقار من إمتلاكه له، وتتحقّق فوائد هذه المنافع بشكل عام بمرور الزمن، وذلك على عكس السلع الاستهلاكية العادية التي تتحقق منفعتها باستخدامها لحظيًا أو على مدة زمنية قصيرة، وهنا يؤخذ في الاعتبار عند تحديد قيمة أي عقار الاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية قد تؤثر على العناصر الأربعة لهذه القيمة ..

العناصر الأربعة للتقيم العقاري:

• الطلب أو الشراء

وهي الرغبة أو الحاجة إلى امتلاك هذا العقار، وبطبيعة الحال لابد أن تكون هذه الرغبة مدعومة بالمال لتحقيقها ..

• المنفعة

وهي القدرة على تلبية الرغبة أو الحاجة لصاحب العقار، أو الفائدة التي تعود عليه من امتلاكه للعقار ..

• الندرة

وتتعلق بالعدد المحدود من العقارات المنافسة للعقار الذى يتم إظهار النية لشرائه ..

• سهولة نقل ملكية العقار من شخص لآخر ..

 هل هناك فرق بين التقييم والتثمين العقاري ..؟

قد يبدو الأمر مُتشابهًا للوهلة الأولى لغير المُهتم بمجال العقارات ولكن من يهتم بالتفاصيل يُدرك أن هناك فرق بين الكلمتين يُمكن تلخيصها في  التالي ..

• ثمن العقار

هو المبلغ الذي يقوم المُشتري بدفعه لشراء العقار وهو المبلغ المكتوب فى عقد البيع ..

• قيمة العقار

قيمة أى عقار يتم تحديدها من المنافع التي يحصل صاحب العقار عليها من امتلاكه له، وقيمة العقار يتم تحديدها بواسطة الخبراء المُقيمين، حيثُ تختلف من عقار لآخر على حسب موقعه والتشطيبات وسنة البناء وهكذا .. 

• السعر الأولي

سعر العقار هو المبلغ الذي يطلبه المالك الأصلي للعقار عند الرغبة في بيعه نقل ملكيته للمُشتري، وهذا مبلغ أولّي قد يتغير عند حدوث أي تفاوض بين البائع والمُشتري ..

من الفقرة السابقة يُمكن استنتاج ألّا يُشترط أن تتساوى قيمة العقار مع ثمنه/سعره، لماذا ..؟

تُشير تكلفة العقار إلى النفقات الفعلية التي تم استثمارها في العقار، من مواد البناء والعمالة وأي مصاريف أُخرى في حين أن الثمن من ناحية أخرى، هو المبلغ الذي يدفعه شخص ما مقابل إمتلاكه لهذا العقار، فبينما يُمكن أن تؤثر التكلفة والثمن على القيمة، إلّا أن الثمن والتكلفة لا يحددان القيمة ..

ويُمكننا أن نضرب مثالًا للتوضبح ..

قد يعرض أحدهم شقةً ما للبيع مُقابل 300 ألف جنيه، وهذا هو (ثمن) الشقة من وجهة نظر البائع ولكن عندما يأتي المُشتري ويقوم بزيارة الوحدة يجد بها خلّا ما أو عيبًا واضحًا لا يتناسب مع الثمن المطلوب فيها، ربّما في التشطيب أو في أحد الأساسيات وعليها يتفاوض مع البائع حيث أن في الحقيقة (قيمة) الوحدة أقل بكثير من الثمن المطلوب فيها ..

بهذا نكون عرفنا فكرة عامة عن قيمة أي عقار والفرق بين التقييم والتثمين، والآن لنعرف أكثر عن طُرق تقييم العقار ..

• وهناك عدّة طرق للقيام بهذا، نسرد منهم ..

1. طريقة مقارنة المبيعات
2. طريقة حساب التكلفة
3. طريقة حساب الدخل

لن نُطيل في شرح كل طريقة بالتفصيل ولكن سيكون اهتمامنا مُتركّزا على الطريقة الأولى فقط وهي مقارنة المبيعات من حيث كونها الطريقة الأكثر شيوعًا في تقييم المنازل والأراضي.

ومنها يستطيع المُشتري/البائع تقييم قيمة عقار ما عن طريق مُقارنته مع عقارات أخرى قد تم شرائها/بيعها في نفس الفترة أو فترة قريبة وتكون بخصائص مُشابهة أي قابلة للمُقارنة .. بخلاف الكمبوندات فتقريبًا لا يوجد عقارين مُتشابهين تمامًا وهنا يتم النظر إلى بعض الصفات التي تفيد في عملية المقارنة ..

ونذكر منها ..

• الموقع

أحد أهم العوامل، حيث تتغير قيمة العقارات من حي إلى آخر، بل من شارع إلى آخر في نفس الحي حسب موقعه ..

• عُمر وحالة المباني

أي سنة الإنشاء لكل منهم، والحالة العامة سواء الشكل الخارجي أو الدواخل لكل منهم ..

• تاريخ البيع

حيث يتوقف تاريخ بيع كل عقار عن الآخر على الحالة الإقتصادية للسوق، فيجب وضع هذا في الاعتبار عن مقارنة العقار الذي يتم البت في أمره مع العقار الآخر الذي تم بيعه/شرائه ..

• أوراق تسجيل الملكية
• 

حيث تختلف قيمة العقار على نقطة تسجيل ملكيته أم لا، فعلى سبيل المثال العقارات المُسجّلة في الشهر العقاري تكون أغلى قيمةُ من غيرها ..

انت الآن تمتلك فكرة جيدة عن تقييم العقار وأهم الطرق المُتّبعة في ذلك، وشرحنا أهمهم .. 

 عقارماب تُساعدك في عملية تقييم عقارك  ..

عن طريق أداة التقييم العقاري لدينا وبمُساعدة محرك بحث عقارماب والذي يحتوي على أكثر من100.000 ٠ وحدة عقارية وبإدخالك لبعض البيانات البسيطة مثل المنطقة والمساحة ونوع التشطيب تستطيع تقييم سعر شقّتك التقريبي وذلك بمٌقارنتها بآلاف الوحدات الشبيهة على الموقع .

فقط عليك باختيار بيانات المنطقة كما هو موضّح ..

ثم تختار بيانات العقار نفسه ..

ومن هنا تدخل بياناتك للإنتقال للصفحة التالية.. 

سبب هذه الخطوة بالتحديد أننا نقوم بإرسال تقرير شهري بتغير سعر العقار على بريدك الإلكتروني، وهذه الخطوة مفيدة جدًا في حالة عدم استقرارك على بيع الوحدة أو موافقتك على السعر المبدئي وقد ترغب في الإنتظار قليلًا ..

عند الضغط على زر (احسب سعر العقار) يتم نقلك لصفحة فرعية تطلب منك وضع سعر تقريبي قد يكون في مُخيّلتك وهذا جزء اختياري فقط يُساعدنا في عقارماب على مقارنة بياناتنا مع الأسعار التقريبية لأصحاب الوحدات، ويُمكنك دومًا الانتقال للصفحة الأخيرة ..

وهنا تظهر قيمة العقار التقريبية والتي تمت بمُقارنة بيانات عقارك مع آلاف الوحدات المعروضة على موقعنا.

وكما ترى هناك (مستوى الثقة) يٌعبّر عن مدى دقّة تقييمنا من حيث البيانات المُسجّلة في قاعدة بياناتنا العملاقة، فربما تكون البيانات التي قد أدخلتها لا تتشابه مع الكثير من الوحدات المُسجلّة لدينا .

ويُمكنك أن تختار دقّة تقييمك الشخصي عن طريق النجوم لمُساعدتنا في العمل الدائم على تحسين هذه الخدمة في المُستقبل ..

تصفح آلاف العقارات المختلفة واعرض عقارك للبيع أو الإيجار من على عقارماب