امتناع المستأجر عن دفع الإيجار وترك المنزل

العلاقة بين المالك والمستأجر والتنظيم القانوني لها.. عقود الإيجار!

قضايا الإيجارات وخاصة مع الارتفاع الملحوظ لأسعار الإيجار خلال عامي 2023 و2024 تمثل إحدى القضايا الهامة التي تؤثر على حياة ملايين المصريين مع تزايد قيم الإيجار بشكل سريع ودون ضوابط في بعض المناطق، للقوانين والتشريعات المتعلقة بالإيجار دورا بارزا في تنظيم هذا الجانب من الحياة اليومية.

حتى لو كنت صاحب شقة فربما اضطررت لاستئجار مكتب أو  محل أو تعاملت مع صديق أو قريب تعامل مع عقود الإيجار وشروطها والتي تحدد حقوق وواجبات المالك والمستأجر.

تأمين عقارك والبعد عن المتاهات 

الاستثمار في عقار سكني قد يكون أمرًا مزعجًا في بعض الأحيان نظرًا لاحتمال تأخير القليل من المستأجرين في دفع الإيجار، أو الامتناع التام عن الدفع، ومن هنا يصبح الموضوع كابوسًا بدلًا من كونه استثمارًا لصاحبه، لذلك قد تحتاج إلى معرفة كافة الإجراءات القانونية اللازم اتباعها في حالة كان هناك أحد المستأجرين لا يدفع الإيجار أو قام بترك المنزل ولديه مديونية كبيرة من الأقساط المتأخرة.

فسخ عقد الإيجار

عملية فسخ عقد الإيجار من الموضوعات التي تشغل الطرفين من مالك ومستأجر، وذلك لتعدد الحالات التي يمكن بناء عليها اللجوء إلى هذا الإجراء مع ملاحظة التباين في المواقف بين المؤجر من جانب والمستأجر من جانب آخر.

تنظيم عقود الإيجار

مؤخرًا بدأت هذه المشاكل يُحد منها بعد أن أصبحت عقود الإيجار تخضع فى تنظيمها للقواعد الواردة والمنصوص عليها فى القانون المدني والتي بموجبها أصبح العقد  كما يقال شريعة المتعاقدين.

توثيق العقد في الشهر العقاري.. صيغة تنفيذية

ليسهل إخراج المستأجر ما لم يدفع الإيجار أو عند انتهاء عقده يمكنك توثيق عقد الإيجار بالشهر العقاري وعمل ما يسمى بالصيغة التنفيذية لعقد الإيجار ليسهل إخراج المستأجر لو رفض الدفع أو لم يغادر الشقة عند انتهاء فترة التعاقد وذلك من خلال التوجه بالعقد المسجل لقسم الشرطة وطرد المستأجر بالقوة الجبرية.

اعرف خطوات اللجوء للقانون مع المستأجر الرافض لدفع الإيجار!

ماذا يفعل المؤجر تجاه المستأجر الممتنع عن دفع الإيجار؟

في هذه الحالة يقوم المؤجر بطرد المستأجر أو إقامة دعوى تكرار تأخير أو امتناع عن دفع الإيجار، فإذا تم إنذار المستأجر ولم يستجب أو يقوم بدفع الأجرة، فلا يجوز له السداد أمام المحكمة ويجوز للمؤجر إقامة دعوى قضائية مباشرة لطرده، واسترداد الوحدة السكنية مرة أخرى.

هل يجوز طرد المستأجر دون اللجوء للقضاء؟

من حق المالك أن يطرد المستأجر إذا انتهت مدة العقد وامتنع المستأجر من إخلاء الشقة، ويكون ذلك بأخذ أصل عقد الإيجار وصورة منه لقلم المحضرين المحكمة التابعة، التي تنفذه الشرطة.

ويسري نفس الوضع في حالة تأخر المستأجر عن سداد الإيجار فإذا اتفق الطرفان على أن الإخلاء يتم في حالة عدم السداد شهر أو شهرين، فمن حق المؤجر استرداد الوحدة من المستأجر، مع العلم أنه لكي يسرى هذا لا بد أن يكون عقد الإيجار موثقًا بحضور الطرفين ولا يكفى عمل إثبات تاريخ للعقد.

تعرف على قانون الإيجار القديم والتعديلات المقترحة

 إقامة دعوى الطرد بسبب التأخير أو الامتناع عن سداد الإيجار

نلقي الضوء معًا على إشكالية رصد دعوى الإخلاء لتكرار التأخر أو الامتناع عن سداد الأجرة من حيث الشروط اللازمة لإقامة دعوى الإخلاء، حيث أنه وفقًا لنص المادة 18 ب من القانون رقم 136 لسنة1981:

“إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء”، وتنقسم هذه الشروط إلى:

1- الامتناع عن سداد أجرة العقار

تقوم هذه الدعوى بسبب امتناع المستأجر عن دفع الأجرة ولكن يأتي بمقتضاها شروط أخرى وهي:

• سبق إقامة دعوى إخلاء لعدم سداد الإيجار المتأخر يستقر الأمر بشأنها إلى عدم إجابة المؤجر لطلبة بدفع المستأجر الأجرة.
• ألا يكون هناك مبررات لدى المستأجر لتأخره في السداد وهذه المبررات يقدرها القاضي ويجب أن تكون المبررات مقبولة ومقنعة.

2- مدلول مبررات التأخر في سداد الإيجار الشهري

ويقصد بها التأخير في دفع آخر إيجار الذي أقيمت عليه الدعوى وليست المرات السابقة، وطبقًا لقانون الطعن رقم 661 لسنة 74 ق، “متى تمسك المستأجر بمبررات تخلفه عن الوفاء بالأجرة، وجب على محكمة الموضوع أن تطلع عليها تبحثها وتخضعها لتقديرها، وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها، رفض المحكمة إحالة الدعوى إلى التحقيق ليثبت الطاعن أن التأخر في عرض الأجرة يرجع لفعل المحضرين يعيب حكمها بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع”.

رأي الهيئات القضائية

وفي هذه الحالة ربما توفر الهيئة القضائية طريقة دفع مناسبة للطرفين، بحيث تُقدر بها حالة المستأجر المالية أو أسباب تأخيره، وفي نفس الوقت تلزمه في نهاية الأمر بسداد القيمة الإيجارية للمؤجر، وذلك بطرق أيسر تضمن حق الطرفين.

ما هي شروط ثبوت دعوى الإخلاء لتكرار الامتناع عن دفع الإيجار؟

يشترط لثبوت دعوى تكرار تأخير الإيجار أن يكون مقدار الأجرة الشهرية في الدعوى اللاحقة هي نفس الأجرة في الدعوى المتخذة سابقًا، حيث إنه إذا لحق بهذه الأجرة أي تغيير، تصبح الأجرة بعد التعديل محل منازعة جديد ويتعين على المحكمة أن تفصل فى هذه المنازعة وصولًا إلى تحديد الأجرة المستحقة الجديدة.

امتناع المستأجر عن الدفع

يدخل ضمن مخالفة شروط العقد عملية تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في دفع الأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حيث يحكم عليه فى هذه الحالة بإخلاء الشقة، ويستردها المؤجر وفقًا لقرار المحكمة، حيث تقوم بإخطار أقرب قسم شرطة للشقة السكنية، ومن ثم تقوم بإخلاء الشقة وفقًا للإجراءات القانونية.

قانون الإيجار القديم الأكثر  جدلًا 

تعتبر شقق الإيجار القديم واحدة من أكثر طرق الحصول على وحدات سكنية رائجة بين المصريين، حيث إنها أرخص من التمليك، في حين تمنح المستأجر سكنًا لفترات طويلة، وفقًا للمدة الزمنية في العقد، ولكن في نفس الوقت يشكو الكثيرون من أصحاب العقارات، من طول المدة التي تصل إلى 59 عامًا، وتوارثها الأجيال، بالإضافة إلى مشكلة امتناع بعض المستأجرين عن الدفع أو التأخير.

ضوابط الإيجار حسب المشرع المصري

لذلك حرص المشرع المصري، على وضع ضوابط والحالات التي يحق فيها للمالك إخلاء الشقة ورفع الإيجار، وهو ما حدده القانون المصري للحالات التي يحق فيها للمالك إخلاء الشقة، وحتى حالات زيادة الإيجار، وفقا للمادة رقم 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

الحالات القانونية التي تستوجب إخلاء الشقة المؤجرة

• أن يكون العقار آيلًا للسقوط سواء بشكل جزئي أو كلي
• عدم دفع المستأجر الأجرة خلال 15 يومًا من تاريخ إنذاره وتكرار امتناعه عن الدفع والتأخير
• قيام المستأجر بالتنازل عن الشقة أو تأجيرها من الباطن دون موافقة المالك كتابيًا
• الاستغناء عن الشقة وتركها للأقارب نهائيًا
• إضرار المستأجر بالشقة المؤجرة أو إتلاف أي شيء بها ويتم ثبوت ذلك بموجب حكم قضائي
• تغيير نشاط الوحدة على سبيل المثال تحويلها من سكني إلى تجاري
• الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس في جريمة مخلة بالشرف
• اندلاع حريق في الشقة وحدوث تلفيات
• وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه إذا ثُبت أنهم غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل.

موعد سداد الأجرة هل هو اليوم الأول أم اليوم الأخير من الشهر

فصلت محكمة النقض في الأزمة المتعلقة بموعد دفع الأجرة الذي لو تأخر عنه المستأجر هل يصبح مهددًا بدعوى الإخلاء، حيث أكدت أن المقرر بموجب الفقرة الأولى من المادة 586 من القانون المدني يلتزم المستأجر بدفع الأجرة في المواعيد المتفق عليها بين الطرفين في عقد الإيجار، فإذا لم يكن هناك موعد متفق عليه في العقد، فإن دفع الأجرة يكون مؤخرًا وليس مقدمًا، وذلك لأنه يكون ثمن انتفاع الفرد بالوحدة.

عقد الإيجار الجديد منذ 1996 والشرط الفاسخ!

يمكن تصنيف عقود إيجار العقارات بمصر إلى عقود إيجار قديم وعقود إيجار جديد وتبدأ من 1996 وله شروط محددة مختلفة عن العقود القديم بأنها قابلة للتجديد مع زيادة القمية الإيجارية بنسبة متفق عليها.

صيغة تنفيذية في الشهر العقاري

يعيب عقود الإيجار القديم والجديد صعوبة فسخها وإخراج المستأجر لو أخل بشروط العقد مثل الامتناع عن سداد الإيجار أو تغيير النشاط وهنا يكون أمامك أحد الحلين قبل الاتفاق لضمان حقك؛ الأول عمل صيغة تنفيذية لعقد الإيجار في الشهر العقاري، ويتم فيها ذهاب المالك والمستأجر لمصلحة الشهر العقاري، هذه الصيغة تضمن إخراج المستأجر سريعا دون دعوى قضائية لو رفض دفع الإيجار مثلا، كل ما عليك التوجه بالعقد للمحكمة.

مشكلة بطء إجراءات التقاضي

الحل الثاني هو اللجوء للتقاضي العادي وإثبات الشرط الفاسخ، الذي يوضح أن العقد ملغي لو تأخر العميل أو المستأجر عن الدفع للمدة المنصوص عليها بالعقد، ولكن يعيب هذا الحل بطء إجراءات التقاضي والتي قد تستمر لثلاث سنوات، وتلزم المحكمة العميل بدفع الإيجار المتأخر هذا الوقت أو الحجز على عفشه وأثاث الشقة لو لم يتمكن من الدفع.

لتجنب هذه التعقيدات ينصح بحسن اختيار المستأجر والاستعانة بمحام عند كتابة العقد.

ثغرات قانونية تجنبها عند كتابة عقد الإيجار

1. تأكد من كتابة عبارة: “يكون الوفاء بالأجرة في موطن المؤجر” لأن خلو العقد من هذه العبارة يعنى إن الوفاء بالأجرة (الإيجار) سيكون في موطن المستأجر (الشقة) “الفقرة الثانية من المادة 586 من التقنين المدني”، يعني المؤجر هو الذي سيسعى للمستأجر من أجل أن يتحصل على أجرته، وبالتالي لو رفعت دعوى فسخ استنادًا على الشرط الفاسخ الصريح، وذلك سيدفع  المستأجر بأنك لم تسع لموطنه لتحصيل الأجرة، وبالتالي ستكون أنت كمؤجر السبب في عدم تنفيذ المستأجر التزامه، وبالتالي سيعطل إعمال الشرط الفاسخ الصريح. يتعين أن يتم الدفع الكامل للأجرة في موطن المؤجر، وذلك لضمان الالتزام بالشروط المحددة وتجنب إمكانية فسخ العقد بسبب عدم الوفاء بالالتزامات المتفق عليها.
2. تأكد من أن تذكر في العقد مدة الإيجار وتكون واضحة ومحددة، لأنك لو كتبت إن مدة العقد 3 سنوات قابلة للتجديد “لمدد أخرى”، فهذا معناه إن بعد 3 سنين العقد سيتجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة وليس 3 سنوات، ويفضل مع انتهاء مدة العقد كتابة عقد جديد واضح ومحدد بالمدة الجديدة، لأن التجديد الضمني معناه أن العقد سيتجدد لمدة شهر فقط، أي يجدد شهريا مع دفع الأجرة وباتالي يمكن لصاحب الشقة إنهاء العلاقة الإيجارية في أي وقت.

آلاف العقارات المتنوعة على عقارماب.. تصفحها الآن!