تسجيل الشقة في الشهر العقاري والبعد عن شراء عقار مخالف

التأكد من تسجيل الشقة في الشهر العقاري وتجنب البناء المخالف

بدأت الحكومة المصرية حملة مكبرة لإزالة العقارات المخالفة والوحدات التي لا تستوفي شروط البناء ولم تحصل على تراخيص، وفوجئ الكثيرين بأن وحداتهم مخالفة لقوانين البناء ومهددة بالإزالة، فما هي الإجراءات الاحتياطية التي عليك اتباعها عند شراء عقار؟ وما هو تسجيل الوحدات في الشهر العقاري وأهميته وخطواته وتكلفته؟

احتياطات قبل شراء شقة

امتلاك شقة من الضروريات التي يبحث عنها الجميع ويسعى إليها كل الفئات خاصة الشباب، وتتنافس الشركات العقارية والمطورين العقاريين على تقديم عروضها لهؤلاء، لكن البعض يتفاجأ بأن وحدته التي اشتراها مخالفة لقوانين البناء المعمول بها في الدولة، ويضطر للدخول في دوامة إجراءات طويلة لترخيص وحدته أو التصالح عليها من الجهات المختصة.

وهناك العديد من الإجراءات التي يجب اتباعها قبل شراء شقة للتأكد من مناسبتها لك، وتنقسم هذه الخطوات إلى خطوات يمكن القيام بها والتأكد منها بنفسك وتحددها رغبتك، وإجراءات أخرى قانونية يجب عليك الرجوع فيها إلى المختصين.

ابحث عن شقة مناسبة لإمكاناتك في المدن الجديدة

من أهم الإجراءات التي من الممكن التأكد منها بنفسك هو معرفة عمر المبنى الموجودة به الشقة وحالة المرافق الملحقة به وانتظام عمل الصيانة به، والمنطقة التي يوجد بها وخدماتها ومميزاتها وأيضًا عيوبها لمعرفة هل تصلح لك أم لا؟ وكذلك التأكد من كونها مناسبة لك، وقربها أو بعدها من الخدمات العامة مثل وسائل المواصلات العامة والمدارس والجامعات ومحلات التجارية وجودة البنية التحتية للمنطقة.

كذلك يجب عليك السؤال عن سمعة البائع سواء كان مؤسسة (شركة عقارية) أو شخص (مقاول)، وهذه نقطة مهمة جدًا خاصة عند الشراء في المدن الجديدة.

أما الإجراءات القانونية التي يجب عليك اتخاذها قبل شراء شقة فهي:

  • الاطلاع على كل أوراق الوحدة، (تسلسل الملكية من المالك الأصلي والمالكين للشقة من بعده وعقود التمليك – تراخيص المباني – إيصالات المرافق ..)
  • الاطلاع على بنود العقد وقراءته جيدًا والسؤال عن كل التفاصيل قبل  التوقيع أو الإمضاء.
  • التأكد من العقد المسجل بالشهر العقاري وصحة بياناته.

أنواع عقود شراء شقة .. أهمهم العقد الأخضر

تتعدد أنواع العقود الخاصة بشراء الوحدات حسب الاتفاق والأوراق المتاحة وقت الشراء، فأفضلها العقد المسجل بالشهر العقاري وهو إثبات قاطع على ملكية الوحدة ولا يمكن لأحد أن ينازعك على الوحدة المسجلة باسمك ويُمسى بـ «العقد الأخضر»، حيث يتميز باللون الأخضر وله علامات تحدد صحته من عدمها منها لونه الأخضر ووجود رقم وتاريخ للشهر، ويُستخرج من مأموريات الشهر العقاري التابعة لها الوحدة.

أما النوع الآخر هو عقد البيع الابتدائي وله عدة أشكال أفضلها أن يكون حاصل على حكم صحة ونفاذ وهي درجة أمان تضاهي درجة التسجيل في الشهر العقاري، ومنه عقد حاصل على صحة توقيع ويجب أن يُرفق به تسلسل الملكية ولا يُعتد به في الملكية، لكنه إثبات فقط على صحة التوقيعات الموجودة عليه، والشكل الأخير أن يكون عقد ابتدائي دون الحصول على أي أحكام وهو ليس مستند يُعتد به تحت أي درجة قانونية.

ويجب العلم أن هناك عقود خضراء يتم إتمام عمليات نصب بواسطتها على أنها مسجلة بالشهر العقاري ولا يوجد عليها رقم أو تاريخ شهر بل هي مجرد عقود خضراء من الممكن شرائها من أي مكتب، لذلك من الأفضل أن يكون معك محامي عند الشراء.

وهناك علامات لمعرفة صحة العقود المسجلة من أهمها أن يكون مكتوب على الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي عبارة «ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم إشهاره» وعلى الهامش الأيمن، يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ، إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليست له قيمة، كذلك  يجب أن يحتوي العقد على البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار، ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل، ويجب أن يؤشر على العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختومًا أيضًا، ويلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاري بأن البائع والمشتري قاما بالتوقيع أمامه.

اختر شقة إيجار في القاهرة

وفي هذه الأيام عليك التأكد من أن العقار الذي ستشتريه غير مخالف أو مطلوب من مالكه التصالح بسبب أي مخالفات في ترخيص البناء أو تعدي  على أراضي الدولة، أما في حالة شرائك لعقار عليه مخالفة فيجب أن تضع في حسبانك التالي:

ما هي خطوات التصالح في مخالفات البناء ..؟

تتم عملية التصالح على مخالفات البناء بعدة خطوات وهي:

  • التقدم بطلب تصالح إلى رئاسة الحي التابع له العقار.
  • صورة الرقم القومي للمالك وصورة العقد.
  • عدد 2 نسخة من الرسومات الهندسية.
  • نسخة من الرسومات المرفقة بتراخيص البناء.
  • تقرير السلامة الإنشائية.
  • إيصال سداد رسم فحص ودراسة الطلب.
  • سداد 25% من قيمة التصالح حسب مساحة الوحدة.

وأعلنت الحكومة المصرية عن بعض التسهيلات لتتم عملية التصالح بسرعة قبل انتهاء المهلة المحددة في نهاية شهر سبتمبر، والتي من بينها أن تكون قيمة التصالح لكل الريف 50 جنيهًا للمتر المربع، والاكتفاء بصورة البطاقة الشخصية وأي مستند للتقديم للتصالح واستكمال باقي الأوراق المطلوبة خلال شهرين، كذلك أعلنت الحكومة عن خصم 25% من قيمة رسوم التصالح حال الدفع الفوري.

ما هي إجراءات التسجيل بالشهر العقاري؟

قبل البدء في إجراءات تسجيل الشقة في الشهر العقاري يجب عليك معرفة أن هناك طريقين للتسجيل الأولى هي الذهاب بصحبة البائع إلى مأمورية الشهر العقاري والبدء في تسجيل العقار، والثانية وتكون ضرورية في حالة عدم تواجد صاحبة العقار البائع لك، حيث من الضروري أخذ حكم محكمة يسمى «صحة ونفاذ» أولًا ويجب الانتهاء من معرفة إجراءاته جيدًا لأخذ الحكم في الجلسة الأولى لعدم دفع نسبة 7.5% من قيمة العقار في حالة تأجيل القضية.

بعد ذلك يجب عليك اولًا أن تقوم بعمل كشف مساحي للشقة ومراجعته بالشهر العقاري وعمل إشهار لعريضة الدعوى به، ودفع رسوم نقابة المحامين التي تبلغ 5 في الألف من قيمة الوحدة.

ويمر أي طلب تسجيل في الشهر العقاري بثلاثة مراحل الأولى هي مرحلة القبول والثانية هي مرحلة تحرير العقد وأخيرًا مرحلة الإشهار بالمأمورية الرئيسية للشهر العقاري التابعة لها الوحدة.

تعرف على أسعار المتر المربع للشراء والإيجار في مصر

أما عن المستندات المطلوبة في كل هذه المراحل:

أما عن رسوم تسجيل الشقة في الشهر العقاري تكون حسب عدد الأمتار المربعة للوحدة أو للعقار المراد تسجيله، ويتم احتسابها كالتالي:

  • المساحة التي تبدأ من متر و100 متر مربع يكون إجمالي تكلفتها 500 جنيه.
  • المساحة التي  تبدأ من 101 متر مربع و200 متر مربع يكون إجمالي تكلفتها 1000 جنيه.
  • المساحة التي تبدأ من 201 متر مربع و300 متر مربع يكون إجمالي تكلفتها 1500 جنيه.
  • المساحة التي تبدأ من 300 متر مربع وما فوقها يكون إجمالي تكلفتها كحد أقصى 2000 جنيه.

ما هي بطاقة الرقم القومي للعقارات؟

حماية للحقوق ووسيلة للقضاء على البناء المخالف قررت الحكومة المصرية أن يكون هناك رقم قومي لكل عقار أو شهادة ميلاد؛ ستتم بموجبها عمليات التصرف في العقار ولن يستطيع المالك اتصرف فيه بدون هذه الشهادة، وشهادة ميلاد العقار أو رقمه القومي تعني توصيل المرافق بشكل قانوني، مثل عدادات مياه وكهرباء والغاز الطبيعي، الأمر الذي يعكس قانونية المبنى وأنه غير عشوائي أو مخالف، مما يعني زيادة قيمة العقار نفسه، وستصبح وسيلة أمان للمالك وإثبات أنه يمتلك قانونًا هذه الوحدة ولا يستطيع أحد منازعته فيها.

اختر من بين آلاف العقارات في مصر من على عقارماب

قد يعجبك ايضا