بدأت الحكومة المصرية حملة مكبرة لإزالة العقارات المخالفة والوحدات التي لا تستوفي شروط البناء ولم تحصل على تراخيص، وفوجئ الكثيرين بأن وحداتهم مخالفة لقوانين البناء ومهددة بالإزالة، فما هي الإجراءات الاحتياطية التي عليك اتباعها عند شراء عقار؟ وما هو طريقة تسجيل شقة بالشهر العقاري وأهميته وخطواته وتكلفته؟
احتياطات قبل شراء شقة
امتلاك شقة من الضروريات التي يبحث عنها الجميع ويسعى إليها كل الفئات خاصة الشباب، وتتنافس الشركات العقارية والمطورين العقاريين على تقديم عروضها لهؤلاء، لكن البعض يتفاجأ بأن وحدته التي اشتراها مخالفة لقوانين البناء المعمول بها في الدولة، ويضطر للدخول في دوامة إجراءات طويلة لترخيص وحدته أو التصالح عليها من الجهات المختصة.
وهناك العديد من الإجراءات التي يجب اتباعها قبل شراء شقة للتأكد من مناسبتها لك، وتنقسم هذه الخطوات إلى خطوات يمكن القيام بها والتأكد منها بنفسك وتحددها رغبتك، وإجراءات أخرى قانونية يجب عليك الرجوع فيها إلى المختصين.
اعرف هنا ميزة شراء شقة لها عقد أخضر وأهميته لها
قبل الشراء تأكد أن ..
من أهم الإجراءات التي من الممكن التأكد منها بنفسك هو معرفة عمر المبنى الموجودة به الشقة وحالة المرافق الملحقة به وانتظام عمل الصيانة به، والمنطقة التي يوجد بها وخدماتها ومميزاتها وأيضًا عيوبها لمعرفة هل تصلح لك أم لا؟ وكذلك التأكد من كونها مناسبة لك، وقربها أو بعدها من الخدمات العامة مثل وسائل المواصلات العامة والمدارس والجامعات ومحلات التجارية وجودة البنية التحتية للمنطقة.
كذلك يجب عليك السؤال عن سمعة البائع سواء كان مؤسسة (شركة عقارية) أو شخص (مقاول)، وهذه نقطة مهمة جدًا خاصة عند الشراء في المدن الجديدة.
إجراءات قانونية هامة قبل الشراء
أما الإجراءات القانونية التي يجب عليك اتخاذها قبل شراء شقة فهي:
- الاطلاع على كل أوراق الوحدة، (تسلسل الملكية من المالك الأصلي والمالكين للشقة من بعده وعقود التمليك – تراخيص المباني – إيصالات المرافق ..)
- الاطلاع على بنود العقد وقراءته جيدًا والسؤال عن كل التفاصيل قبل التوقيع أو الإمضاء.
- التأكد من العقد المسجل الخاص بتسجيل شقة بالشهر العقاري وصحة بياناته.
حمل مجانًا دليل عقارماب للتسجيل في الشهر العقاري!
أنواع عقود شراء شقة .. أهمهم العقد الأخضر
تتعدد أنواع العقود الخاصة بشراء الوحدات حسب الاتفاق والأوراق المتاحة وقت الشراء، فأفضلها العقد المسجل بالشهر العقاري وهو إثبات قاطع على ملكية الوحدة ولا يمكن لأحد أن ينازعك على الوحدة المسجلة باسمك ويُمسى بـ «العقد الأخضر»، حيث يتميز باللون الأخضر وله علامات تحدد صحته من عدمها منها لونه الأخضر ووجود رقم وتاريخ للشهر، ويُستخرج من مأموريات الشهر العقاري التابعة لها الوحدة.
هل العقد الابتدائي لا يزال مهمًا؟
أما النوع الآخر هو عقد البيع الابتدائي وله عدة أشكال أفضلها أن يكون حاصل على حكم صحة ونفاذ وهي درجة أمان تضاهي درجة تسجيل شقة بالشهر العقاري، ومنه عقد حاصل على صحة توقيع ويجب أن يُرفق به تسلسل الملكية ولا يُعتد به في الملكية، لكنه إثبات فقط على صحة التوقيعات الموجودة عليه، والشكل الأخير أن يكون عقد ابتدائي دون الحصول على أي أحكام وهو ليس مستند يُعتد به تحت أي درجة قانونية.
موعد تطبيق قانون الشهر العقاري الجديد
وحسب قانون الشهر العقاري الجديد المقرر تطبيقه في بحر عامين في 2023 (كان الرئيس المصري قد وجه بتأجيل تطبيق قانون الشهر العقاري لمدة عامين ليتمكن المواطنون من دراسة القانون الجديد وتوفيق أوضاعهم مع متطلباته) سيتم إلغاء الاعتراف بالعقود الابتدائية وما يسمى بالصحة والنفاذ ولن يلتفت إلا للعقارات المسجلة رسميًا بالشهر العقاري.
استعن بمحام واحترس من النصب!
ويجب العلم أن هناك عقود خضراء يتم إتمام عمليات نصب بواسطتها على أنها مسجلة بالشهر العقاري ولا يوجد عليها رقم أو تاريخ شهر بل هي مجرد عقود مقلدة من الممكن شرائها من أي مكتب، لذلك من الأفضل أن يكون معك محامي عند الشراء.
التأكد من صحة عقد تملك العقار
هناك علامات لمعرفة صحة العقود المسجلة من أهمها أن يكون مكتوب على الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي عبارة «ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم إشهاره» وعلى الهامش الأيمن، يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ، إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليست له قيمة.
كذلك يجب أن يحتوي العقد على البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار، ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل، ويجب أن يؤشر على العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختومًا أيضًا، ويلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاري بأن البائع والمشتري قاما بالتوقيع أمامه.
البعد عن العقارات المخالفة أفضل شيء تفعله
وفي هذه الأيام عليك التأكد من أن العقار الذي ستشتريه غير مخالف أو مطلوب من مالكه التصالح بسبب أي مخالفات في ترخيص البناء أو تعدي على أراضي الدولة.
آلاف هل قانون الإيجار سيتغير؟ اعرف هنا!
ما هي خطوات التصالح في مخالفات البناء ..؟
تتم عملية التصالح على مخالفات البناء بعدة خطوات وهي:
- التقدم بطلب تصالح إلى رئاسة الحي التابع له العقار.
- صورة الرقم القومي للمالك وصورة العقد.
- عدد 2 نسخة من الرسومات الهندسية.
- نسخة من الرسومات المرفقة بتراخيص البناء.
- تقرير السلامة الإنشائية.
- إيصال سداد رسم فحص ودراسة الطلب.
- سداد 25% من قيمة التصالح حسب مساحة الوحدة.
وأعلنت الحكومة المصرية عن بعض التسهيلات لتتم عملية التصالح بسرعة قبل انتهاء المهلة المحددة في نهاية شهر سبتمبر، والتي من بينها أن تكون قيمة التصالح لكل الريف 50 جنيهًا للمتر المربع، والاكتفاء بصورة البطاقة الشخصية وأي مستند للتقديم للتصالح واستكمال باقي الأوراق المطلوبة خلال شهرين، كذلك أعلنت الحكومة عن خصم 25% من قيمة رسوم التصالح حال الدفع الفوري.
ما هي اجراءات تسجيل شقه بالشهر العقاري؟
قبل البدء في اجراءات تسجيل شقه بالشهر العقاري يجب عليك معرفة أن هناك طريقتين للتسجيل، الأولى هي الذهاب بصحبة البائع إلى مأمورية الشهر العقاري والبدء في تسجيل العقار، والثانية وتكون ضرورية في حالة عدم تواجد صاحبة العقار البائع لك، حيث من الضروري أخذ حكم محكمة يسمى «صحة ونفاذ» أولًا ويجب الانتهاء من معرفة إجراءاته جيدًا لأخذ الحكم في الجلسة الأولى لعدم دفع نسبة 7.5% من قيمة العقار في حالة تأجيل القضية.
بعد ذلك يجب عليك اولًا أن تقوم بعمل كشف مساحي للشقة ومراجعته بالشهر العقاري وعمل إشهار لعريضة الدعوى به، ودفع رسوم نقابة المحامين التي تبلغ 5 في الألف من قيمة الوحدة.
ويمر أي طلب تسجيل شقة بالشهر العقاري بثلاثة مراحل الأولى هي مرحلة القبول والثانية هي مرحلة تحرير العقد وأخيرًا مرحلة الإشهار بالمأمورية الرئيسية للشهر العقاري التابعة لها الوحدة.
اعلن عن عقارك على عقارماب ليشاهده آلاف الزبائن!
المستندات المطلوبة لتسجيل الشقة في الشهر العقاري
أما عن المستندات المطلوبة في كل هذه المراحل:
- عقد سند الملكية
- عقد البيع الابتدائي بين الطرفين.
- شهادة مَكلُفة عقارية من الضرائب العقارية إذا كان العقار قديم.
- رخصة المبانى اذا كان العقار حديث.
- تحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير.
مصاريف تسجيل شقة بالشهر العقاري .. قبل القانون الجديد
أما عن تكلفة تسجيل شقة بالشهر العقاري تكون حسب عدد الأمتار المربعة للوحدة أو للعقار المراد تسجيله، ويتم احتسابها كالتالي:
- المساحة التي تصل إلى 100 متر مربع يكون إجمالي تكلفتها 500 جنيه.
- المساحة التي تبدأ من 101 متر مربع و200 متر مربع يكون إجمالي تكلفتها 1000 جنيه.
- المساحة التي تبدأ من 201 متر مربع و300 متر مربع يكون إجمالي تكلفتها 1500 جنيه.
- المساحة التي تبدأ من 300 متر مربع وما فوقها يكون إجمالي تكلفتها كحد أقصى 2000 جنيه.
ما هي بطاقة الرقم القومي للعقارات؟
حماية للحقوق ووسيلة للقضاء على البناء المخالف قررت الحكومة المصرية أن يكون هناك رقم قومي لكل عقار أو شهادة ميلاد؛ ستتم بموجبها عمليات التصرف في العقار ولن يستطيع المالك اتصرف فيه بدون هذه الشهادة، وشهادة ميلاد العقار أو رقمه القومي تعني توصيل المرافق بشكل قانوني، مثل عدادات مياه وكهرباء والغاز الطبيعي، الأمر الذي يعكس قانونية المبنى وأنه غير عشوائي أو مخالف، مما يعني زيادة قيمة العقار نفسه، وستصبح وسيلة أمان للمالك وإثبات أنه يمتلك قانونًا هذه الوحدة ولا يستطيع أحد منازعته فيها.
تعديل نص قانون الشهر العقاري الجديد 2021 لتيسير إجراءات تسجيل الملكية
في شهر نوفمبر 2021، أقرت الحكومة المصرية تعديلا جديدًا لقانون الشهر العقاري، وذلك من أجل التيسير في إجراءات تسجيل الملكية، والتسهيل على المواطنين وتلافي مشكلة صعوبة استخراج أي أوراق من الشهر العقاري بسبب القوانين السابقة.
حيث وافق مجلس النواب نهائيًا على تقرير اللجنة المشتركة من لجنتي الدستورية والتشريعية وهيئة مكتب الخطة والموازنة على إرجاء العمل بالقانون رقم 186 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، حتى 30 يونيو لسنة 2023.
أبرز تعديلات قانون الشهر العقاري الجديد
- تسهيل إجراءات تسجيل الملكية عن طريق فصل أداء الضريبة عن إجراءات التسجيل والرسوم.
- إلغاء مرحلة مقبول للشهر والاكتفاء بمرحلة صالح للشهر.
- إمكانية التسجيل بالرغم من عدم وجود تسلسل للملكية المسجلة في الحالات التالية:
– إذا امتلك طالب التسجيل سند صحيح إلى جانب 5 سنوات حيازة وحسن النية.
– وجود حكم نهائي بالملكية أو غيرها من الحقوق العينية العقارية.
– وضع اليد لمدة أكثر من 15 سنة بقصد التملك مع تحقق مصلحة الشهر العقاري من ذلك.
- تحديد سقف زمني للإجراءات أمام الشهر العقاري.
- وضع عقوبة مشددة على تقديم أوراق عريضة مزورة الحد الأدنى لها سنة.
- فرض الضريبة المقطوعة على البائع الأخير فقط مهما تعددت العقود.
- عدم الربط بين سداد ضريبة التصرفات العقارية وإجراءات التسجيل في الشهر العقاري.
- تحديد قيمة الضريبة المقطوعة وفقًا لقيمة التصرف كالتالي:
– إذا كانت قيمة العقد تصل إلى 250 ألف جنيه ستكون قيمة الضريبة 1500 جنيه.
– إذا كانت قيمة العقد 250 ألف جنيه وحتى 500 ألف جنيه تكون قيمة الضريبة 2000 جنيه.
– إذا كانت قيمة العقد أكثر من 500 ألف جنيه وحتى مليون جنيه تكون قيمة الضريبة 3 آلاف جنيه.
– إذا كانت قيمة العقد أكثر من مليون جنيه تكون الضريبة 4 آلاف جنيه ودون غرامات تأخير.
محتوى المقال
- احتياطات قبل شراء شقة
- أنواع عقود شراء شقة .. أهمهم العقد الأخضر
- موعد تطبيق قانون الشهر العقاري الجديد
- ما هي خطوات التصالح في مخالفات البناء ..؟
- ما هي اجراءات تسجيل شقه بالشهر العقاري؟
- المستندات المطلوبة لتسجيل الشقة في الشهر العقاري
- ما هي بطاقة الرقم القومي للعقارات؟
- تعديل نص قانون الشهر العقاري الجديد 2021 لتيسير إجراءات تسجيل الملكية
- أبرز تعديلات قانون الشهر العقاري الجديد