العلاقة بين المالك والمستأجر والتنظيم القانوني لها.. عقود الإيجار!
قضايا الإيجارات وخاصة مع الارتفاع الملحوظ لأسعار الإيجار خلال عامي 2023 و2024 تمثل إحدى القضايا الهامة التي تؤثر على حياة ملايين المصريين مع تزايد قيم الإيجار بشكل سريع ودون ضوابط في بعض المناطق، للقوانين والتشريعات المتعلقة بالإيجار دورا بارزا في تنظيم هذا الجانب من الحياة اليومية.
حتى لو كنت صاحب شقة فربما اضطررت لاستئجار مكتب أو محل أو تعاملت مع صديق أو قريب تعامل مع عقود الإيجار وشروطها والتي تحدد حقوق وواجبات المالك والمستأجر.
مسئوليات المالك والمستأجر
يترتب على علاقة المالك والمستأجر لعقار سكني أو تجاري مسؤوليات كبيرة للمؤجر والمستأجر على حد سواء، مثل الحفاظ على الممتلكات وتسديد الإيجار في الوقت المحدد والاستمرار في العلاقة الإيجارية.
ومع ذلك، قد تنشأ صراعات ومشاكل بين الطرفين نتيجة لتفسير مختلف لبنود العقد أو بسبب عدم الالتزام بالتزاماتهم أو عند تجديد العقود أو وقت الزيادات السنوية.
ومع تزايد عدد القوانين والتشريعات المتعلقة بالإيجارات، يمكن أن تزداد تعقيدات المسائل القانونية والاجتماعية المتعلقة بهذا المجال. ومن المهم توفير آليات فعالة لحل النزاعات بين المؤجر والمستأجر بطرق سلمية وعادلة.
حمل عقد إيجار جديد مجانا واعرف تفاصيله!
شروط فسخ التعاقد في عقود الإيجار الجديد
المحكمة الدستورية العليا تحكم بإلغاء قانون الإيجار القديم
وزارة الإسكان تصدر تقريرا يوضح مزايا التصالح في مخالفات البناء
إلغاء قوانين واشتراطات البناء لسنة 2021
تفاصيل تحويل شقة سكنية إلى وحدة تجارية
- عدم سداد الإيجار شهريا وتأخر السداد عن المدة المنصوص عليها في العقد.
- إلحاق الضرر بالعقار المؤجر، وهذا يشمل الأضرار التي تحدث للشقة أو العقار نتيجةً لهدم الجدران أو التخريب، حيث يحق للمالك رفع دعوى إخلاء مباشرة في حال توجد أضرار، ويجب على المالك إثبات هذه الأضرار أمام المحكمة.
- تغيير استخدام العقار بدون موافقة المالك، مثل تحويل الوحدة السكنية إلى مكتب أو عيادة.
- التأجير السري أو “من الباطن”، أي التأجير دون موافقة رسمية من المالك.
- استخدام العقار في أنشطة تنافي الآداب العامة.
ويوضح خبراء القانون أنه في حال توافر أي من هذه الشروط، يحق لصاحب العقار فسخ العقد بموجب القانون.
ثغرات قانونية تجنبها عند كتابة عقد الإيجار
- تأكد من كتابة عبارة: “يكون الوفاء بالأجرة في موطن المؤجر” لأن خلو العقد من هذه العبارة يعنى إن الوفاء بالأجرة (الإيجار) سيكون في موطن المستأجر (الشقة) “الفقرة الثانية من المادة 586 من التقنين المدني”، يعني المؤجر هو الذي سيسعى للمستأجر من أجل أن يتحصل على أجرته، وبالتالي لو رفعت دعوى فسخ استنادًا على الشرط الفاسخ الصريح، وذلك سيدفع المستأجر بأنك لم تسع لموطنه لتحصيل الأجرة، وبالتالي ستكون أنت كمؤجر السبب في عدم تنفيذ المستأجر التزامه، وبالتالي سيعطل إعمال الشرط الفاسخ الصريح. يتعين أن يتم الدفع الكامل للأجرة في موطن المؤجر، وذلك لضمان الالتزام بالشروط المحددة وتجنب إمكانية فسخ العقد بسبب عدم الوفاء بالالتزامات المتفق عليها.
- تأكد من أن تذكر في العقد مدة الإيجار وتكون واضحة ومحددة، لأنك لو كتبت إن مدة العقد 3 سنوات قابلة للتجديد “لمدد أخرى”، فهذا معناه إن بعد 3 سنين العقد سيتجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة وليس 3 سنوات، ويفضل مع انتهاء مدة العقد كتابة عقد جديد واضح ومحدد بالمدة الجديدة، لأن التجديد الضمني معناه أن العقد سيتجدد لمدة شهر فقط، أي يجدد شهريا مع دفع الأجرة وباتالي يمكن لصاحب الشقة إنهاء العلاقة الإيجارية في أي وقت.
تصفح موضوعات مشروعات الإسكان على عقارماب!
مشكلات قوانين الإيجار الحالية
هناك نقطة أخرى لم يتم معالجتها في هذا القانون، وهي حالة عدم سداد قيمة الإيجار. إذا تقدم المؤجر بدعوى لفسخ عقد الإيجار وطرد المستأجر بسبب عدم سداد الإيجار، فقد يكون هناك فرصة للتلاعب والتسويف وفقدان حقوق المؤجر، مما يؤدي إلى وقوع الظلم عليه. في هذه الحالات، قد يستغرق الأمر سنوات عديدة للمؤجر للحصول على قرار قضائي نهائي بطرد المستأجر، وخلال هذه الفترة، يبقى المستأجر متمسكًا بالوحدة السكنية دون دفع الإيجار، وهو ما يمكن أن يتجاوز مدة العقد الأصلية بكثير.
هذا الوضع يُعد تحميلاً كبيرًا على المؤجر ويشكل إهدارًا لحجية القانون رقم 4 لسنة 1996، مما يعيد العلاقة الإيجارية إلى وضع أسوأ مما كانت عليه قبل صدور هذا القانون.